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【投資導航】單身28k男 32歲擁四間樓

Published on Friday, 22 Jul 2016

我一直對樓市及投資有興趣,亦深信被動收入能改善生活,所以數年前開始投資樓房,詳細如下。由於借貸力有限,希望諗Sir可建議下一步樓房上的部署﹙住宅、工廈,直債等﹚,並建議人民幣的投資方法。

本人32歲,單身︰

·與家人聯名一元朗鐵路屋苑單位,現放租12.5k。買入3.2m,銀行估價4.8m,上月剛轉按並套現,欠2.2m,月供8.8k。

·自己名下屯門私人樓,買入不夠三年,暫未能轉按。買入2.1m,銀行估價2.8m,現放租8.4k,欠1.1m,月供5.8k。

·另一自己名下屯門私人樓,買入不夠三年,暫未能轉按。買入2.1m,銀行估價2.9m,現放租8.8k,欠1.1m,月供5.8k。

·自己名下屯門居屋自由買賣私人樓,買入不夠三年,暫未能轉按。買入2m,銀行估價2.9m,現放租8k,欠1.1m,月供5.8k。

個人工作收入RMB 28k,港幣積蓄600k,人民幣積蓄250k。每月能存RMB 20k。打算短期內換工作並轉回香港。

期待你的回覆,感謝!

上海工作的80後

 

答:

讀者買樓後元氣受傷,幸好仲有100萬元剩,本文在英鎊脫歐聲望極自從寫Blog以來不作任何人民幣為本位的投資建議,兩原因:

1.人民幣是受管制貨幣,令人幣計價的投資物很少。將錢換做人仔等於自劈投資選擇。

2.港幣兌人幣買賣差價比其他貨幣高,源於國務院頒令防止早年熱錢流入國內之法。

若有原因必需將在港資金存做人幣,可考慮下圖投放於美債為主但接受人幣買入之基金。筆者亦得知有一銀行願意做人民幣債基疊增,那原本6.19%之年度派息,可以疊增後收10%一年,而分散投資於亞洲各地債券,此組合比在內地做理財產品或A股好得多。人幣借貸在港禁止,所以絕大部分銀行都唔會做。

下圖顯示的夏普比率、均期、債券評級組合、Volatility,以及對息口敏感度之調節。而為何將此債基再疊增舉例?因為此產物投放人幣之息口,比投放澳幣之6.03%年度派息為高。而過去五年,有兩年除息口錄價跌,為2013年-0.6%及2015年-0.3%,其餘年份有4.9%、14%及2016 YTD+2.6%之升幅。敢講就當外間投資氣氛唔好,此物都是作為你投資上的避風塘,收住息咁睇下外面股樓點波動候低再買。

另讀者起步得早,見佢屯門樓而家賺價約30%,應是2013年或更早時候買入。當年讀者應只29歲或更年輕。證明只要有籌劃,有堅持,30出頭都可以做三樓樓主﹙業主﹚。現時讀者工資RMB 28k,借貸力為28,000 x 1.2﹙匯率﹚x 50% x 90% x 2.59 / 10,000 = 3.9mil。三間屯門樓共欠1.1mil x 3 = 3.6mil,估計讀者現時借貸力已盡。而最近新買的元朗樓相信讀者購入時已發覺「獨力難支」,所以第四間樓需同家人聯名買入,懂用埋家人借貸力,即筆者所提出之庸才理財方法:「要承認自己係庸才,唔好拒絕搵人幫。懂運用家人及銀行之資源幫手而唔係一味死儲。」

上段解釋了借貸力是勉強夠計的,那首期呢?買幾間樓用咁多首期,其實30歲前有可能做到嗎?由於讀者買樓應在2013年之前,當時七成上一按上會,而九成上會單位可做一間﹙2010年之前九成上會單位可做兩間添﹚。在這情況下讀者亦機械式只買間價格在200至210萬元的樓,三間樓首期應是:

第一間︰        報自住可九成,需20萬元首期;

第二間︰        可七成,需60元萬首期。報稱買比屋企人住,只問銀行一按而唔做按證二按咁表達可過關;

第三間︰        冇計,應要比50%首期即100萬元。當然如有未婚妻或女友,又可爽做九成上會;

第四間︰        同屋企人夾份,有全新氣象。首期幾多唔需要考究。

即估計讀者買三間樓首期共需 ( 20 + 60 + 100 ) 萬元 = 180萬元。估計讀者到2013年,應投身工作約八年,每年儲22萬元,即月信18,000元。以讀者RMB 28k月薪來計,要將收入之18,000 / 28,000 x 1.2 = 53%儲起,知道這對不少港人而言是多的。而讀者係利用了一個自家優點,就是香港工資內地消費。佢而家搵28k都只係使20k。返內地工作非壞事。亦想表明32歲有四間樓仔,此想法未屬不切實際。我地已計得到你如乖乖地,話唔定再做少少穩當投資,就當你喺香港住都可合理完成。大家亦可將目標降低至在32歲擁兩間樓仔,再加埋老婆份糧幫手,比些信心自己一定攪得掂!

筆者有感讀者現時手上樓房太多,集中在樓。雖樓已幫佢獲首次Jackpot,幫佢按套了210萬元出來,並有辦法收15%年息,已爽歪歪月收港幣26,000元了,財務自由已有啟端。但投資要想萬全,應將居屋放走,一是居屋未來供應太多,二來居屋客路有限,叫價不高。當四張牌已在手打走呢張是必然。

其實這位讀者儲錢又規律,買樓個Budget又咁規律,佢撈得掂好正常。彈唔彈起係睇你做乜,而唔係有乜。雖然會考DSE對筆者已感到遙遠,仍希望用上語句鼓勵剛放榜的學生。今日開始追仲未遲。

 ﹙ 刊出日期:2016年7月22日 ﹚


以上文章刊於《招職》。

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