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【投資導航】如何五年唔使撈?

Published on Friday, 14 Oct 2016

本人29歲女士單身,望諗Sir指導,盡快達到財務自由,資料如下。

年度收入:工作收入72萬元;租金收入18.6萬元。

年度費用:房屋按揭30萬元;一般費用﹙包括稅費 MPF 個人消費及管理費等﹚27.6萬元。

資產:現金35萬元;股票15萬元;保險22萬元,50歲才可贖回。

負債:房貸借了280萬元10年

目標:35歲達到財務自由,產出每月50,000元被動收入。以下想法比較進取,不知是否有漏洞,還望指導。

問:

用手上35萬元現金借65萬元,變成有100萬元。以此100萬元做債基金疊增年回報11.4%﹙當10%年回報﹚,1.5年後收息15萬元 ﹙月收息8,000元﹚。

樓價現值500萬元。按揭1.5年後過罰息期,到時加按至八成攤25年還,借到120萬元現金。

1.5年後,手上有240萬元現金,再借80萬元,共有320萬元,入手兩條直債,每條20萬美元,年回報10%,月收息26,000元,月付息30,000元。

重覆操作,再兩年後,手上有370萬元現金,再借130萬元,共有500萬元,多入手兩條直債,每條20萬美元,年回報10%,月收息26,000元,月付息50,000元。

 

35歲會有以下資產

1.兩房收租

2.100萬元債基收息,年收10%息

3. 四條20萬美元直債,年收10%息

 

此想法好像非常完美,不知是否可行,還望指點迷津,盡快可以同老闆講唔撈。萬分感激!

迷途小女子

答:

簡單而言,讀者想不斷用直債收息,將佢資金由五年間35萬元變成500萬元,問題在於佢大部分錢都係借返來,同埋佢假設了直債在到期前賣出,取回本金一定大於投放金額。筆者在早前Jackson師兄提及的個案是一個保本而每年又有11.8%的方案,惟Jackson師兄得以安心年享11.8%,在於佢將直債由頭揸到尾,等直債到期收回至少足額本金。而唔係好似讀者咁諗年年收利息再將「本+利息」再做首期去槓大買下更貴的債,雖然讀者此法仍有行通之可能,就係債價年年升。咁等於2003年買咗樓的人一樣,過去14年間橫行無忌細換大,如果一早知過去14年升成咁,真係翠屏變間「天比高」都有可能。惟筆者一向提倡穩當收息之方法,用債穩收11.8%揸足三至四年係可以。有心靈活走位者應用債基再疊增,或用股票去做,而直債不適合大家出出入入。

那重回正軌,讀者手上籌碼唔係差,35萬元現金加上有機會按到120萬元。留意單身持有樓房者要完成按爆八成是較有難度及稅項會重。但點都好就當佢有約155萬元現金揸手吧,加上月入60,000元及18萬元年租務收入﹙租務未清楚究竟佢齊唔齊文件令銀行計入﹚,怎去降低風險而成就五年倍倍增額?

讀者應設一個20%年息之組合,加上同意去問銀行低息借65萬元。不過留意八成按爆時會睇佢出面有甚麼街數,而佢當初借的65萬元是大有影響的。原因是65萬元借的是無抵押貸款,估計令讀者借貸力減少1/3。至於點解係1/3是計出來的,唔係亂咁估。讀者的借貸力因而減至 ( 60,000 – 20,000 ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 520萬元。如想再在後期加按500萬元樓的80%,要借400萬元,理論上借貸力可用剩5.2 – 4 = 120萬元。但如個人有其他街數或作出不謹慎行為則令加按八成一事成泡影。若果看倌的人工無讀者咁高,即表示件事行唔成或要減額而行。

借埋65萬元令本金增至210萬元,本息如能成功20%滾存五年本金即可倍大2.48倍,成就520萬元。留意五年內利息支出估計樓按部分增加了120萬元 x 2% = 24,000元年。65萬元無抵押需年付32,000元年,可見按揭屬有抵押貸款,利息使費比無抵押的便宜不少。至於20%一年,建議用可隨時買賣的債基,若早時有留意我們文章應知道筆者為大家訂了債基收息的ABCDE套餐,A餐收30%一年但Call loan機會較大而風險比一般債基收息高三倍。E餐係收10%而只付一般風險同埋要跌成50%先考慮Call loan。而讀者用的是B餐,波幅唔高,但Call loan與A餐同一情況要預備跌15-20%就Call loan。觀乎債基一年波幅少於10%,要Call loan的機率不算太高,另外比較佢用直債再出出入入咁去收息為易實行加上風險少。另外如閣下無讀者咁心急,其實比8至10年自己,自可將資金用更低風險變大,提早退休。

另外要行直債,一般流動現金少於300萬元者多不建議。因為一條直債已80至160萬港幣,擔心資金太少令個人流動性降低。債基本身10萬港幣即可入場,較為靈活。

﹙刊出日期:2016年10月18日 ﹚

 

圖:Shutterstock


以上文章刊於《招職》。

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