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【投資導航】如何五年買三間樓?

Published on Friday, 16 Sep 2016

問:

我今年36歲,我太太今年30歲,有一個三歲的女兒,我是2014年通過優才計劃技術移民到香港。我和太太目前都在香港工作,我人工25,000至28,000元﹙因為需要輪班,有OT﹚,我太太人工13,000元。

2015年1月用我的人工和我的名九成上會購買了荃灣的一層實用324呎的私樓﹙由於我們還是非永久居民,需要支付BSD+DSD,稅總共支付了差不多60萬元﹚,價格314萬元﹙目前估價330萬元﹚,每個月供10,500元,尚欠銀行278萬元。

我們目前有60萬元港幣,而且除去生活各種開支、保險等每年能夠儲到30萬元現金,預計2020年11月永久後能夠儲到100萬元港幣。我們在內地原本有兩層樓,賣掉一層,53萬人民幣,買香港樓時都當做稅交給了政府,另外一層目前給我父母住,價值40萬人民幣。

我希望能在45歲之前實現一生至少三宅,並且早日做好規劃,應對未來退休生活。希望諗Sir可以幫忙。

 

答:

讀者的情況跟我的著作《樓換樓》其中一個案十分相近,案主在五年間買到三層樓,怎做到?﹙*本案以2016年後之樓市走勢為假設﹚。個案中讀者月入亦是25,000元,筆者將原個案改了少許,更貼近本案讀者之情況。希望細心閱覽後對讀者有啟示。

案主在2015年買樓,用314萬元買入荃灣﹙荃灣廣場﹚一個324呎單位,當時中原城市指數為130點。每月供10,500元﹙本金佔5,504元,利息4,996元﹚。入住兩年後至2017年,假設當時中原城市指數為146點,本金已清還5,504元 × 24 = 132,096元。在2017年,假設該房市價355萬元,尚欠銀行275萬元 _ 13.2萬元 = 262萬元。讀者不願冒大風險,選擇用太太單名用308萬元買入荃德花園一個439呎兩房單位,照比BSD。

2017年可儲到40萬元現金,加上原本有的60萬元,讀者2017買樓前有90萬元現金在手。呢間樓可做八成按揭,供樓1.0%年息分30年還,每月供7,925元﹙本金佔5,872元﹚,而佢兩個人就由荃灣廣場搬去鄰近荃德花園住,荃灣廣場就租出去每月收13,000元。由於荃灣廣場租金收入13,000元,供按揭金額為10,500元,即是說每月淨袋2,500元。

由於用Hibor Plan上會利息較便宜,計埋每月於按揭上還本部分, 佢地有「落袋」錢 + 按揭還本金部分儲落戶口:2,500元 + 5,504元 = 8,004元。由於荃灣廣場的收益 ( 8,004元 ) 比新搬入的荃德7,925元之按揭供款還高。換言之只要你肯大搬細,每月居住的開支可由大屋之租金淨收入中支付,變相免費有屋住。買荃德20%首期為61.6萬元、雙倍稅約為12萬元。讀者要在買樓前半年開定條循環信貸作備用,唔夠現金可先付3%至4%年息回循環信貸中支付。當然在現實生活中,閣下不要預到咁盡。買荃德後剩90 - 62 = 28萬元

再過三年,到2020年。成為永久居民不用支付BSD再諗下點買第三宅。佢地有手頭現金:200,000元 × 3 + 28萬元 = 880,000元。荃灣廣場在2020年按揭之本金結欠為2,620,000元 - 5,504元 x 60 = 2,280,000元。樓價在2018年見頂再回落,而2020年同2017年比跌了10%,按揭利率同之前分別不大,荃灣廣場在2020年為319萬元。

荃灣廣場要轉作出租物業用途,因此按揭只借盡可為樓價 ( 319萬元 ) 之50%,即160萬元;因此轉按需補價228萬元 - 160萬元 = 補68萬元資金。借160萬元,分30年還,年息1.0%,每月還款5,146元,本金佔3,813元。點解要將大拿拿68萬元補比銀行,令物業可報稱出租用途呢?呢個除咗係銀行要求之外,咁樣做亦可令12,000元租金名正言順地變成收入一部分,將家庭總收入變大,方便在買第三間樓時借錢。現在兩邊按揭加埋還少了,兩間樓共5,146元 + 7,925元 = 13,071元,現時家庭總收入為25,000元 + 13,000元 + 12,000元 x 80% ) = 48,000元

第三間樓可以買幾大?由於按揭總供款不能多於入息之50%,那第二間樓最多供48,000元 x 50% - 13,071元 = 10,929元。有能力供到10,929元,能借的款項最大為10,929元10,000 x 259萬元 = 282萬元。由於原有的樓已轉出租,讀者再可用自住身份買樓。以上一次用按證服務已是2015年,到2020年剛好過五年,讀者可八成上會,應夠能力買入市值350萬元之樓房。到時樓價調整了,350萬元應可買到三房換大屋。

此案讀者收入平庸,儲蓄一般。當然月入只一萬而儲蓄只有10萬者,買唔到樓係必然。但我們要說的是,成就一生三宅沒有想像中難。

 

﹙刊出日期:2016年9月16日﹚

圖:Shutterstock


以上文章刊於《招職》。

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