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【投資導航】如何多樓在手 還有百多萬收息

Published on Friday, 15 Apr 2016
圖:Shutterstock

問:

本人34歲,公務員,月入30,000元;太太32歲,月入20,000元,育有一名四歲女兒,住在大埔區居屋,2013年以322萬元買入,已補地價,欠銀行210萬元,月供8,501元,現市升值約400萬元。最近賣出另一個物業,約有80萬元現金,15萬元備用現金,同時有35萬元股票留來給女兒作讀書基金,每月可儲8,000元。

請問如何善用80萬元來再買樓收租,可以將來退休有保障呢?謝謝。

 

答:

讀者借貸力為﹙30,000+20,000﹚10,000×2.59×50%= 6.47mil。借貸力已用210萬元,即210647 = 32%。

再買樓可以,亦老實講公務員工作雖穩定但格局做不大。若採用傳統「使剩就儲」的方法,就當你係高級AO,仍擺脫不了老來要慳住使,過尊嚴受損的生活。除非閣下是一位異人,搵萬八元同九萬元的時候每月支出仍然一樣,不過咁樣做人實在無癮。又或閣下是位聖人,以拯救世人為己任,自身享受同仔女支出從不提升。所以,18萬元月薪者仍需用買樓去騎劫租客的方法,逼多幾個人每月交糧給你,以加快儲錢進度,那老來才有機會一個人使幾個人﹙租客﹚為你儲到的成果,於通脹及醫療使費勁升的世界中漫游。

大埔區實在配合小康之家慢慢成長之格局,300萬元樓有翠屏;3,000萬元樓有康樂園,而兩者之間有天賦海灣、新達這些盤,適合年輕業主逐步上。現居屋若是聯名,夫婦再出名買樓便不能運用香港按證之二按,使首期需樓價之40%,令80萬元買唔成樓。正確部署為靚做一拆二,假設是拆開先生名,先生可八成買樓上會加免付雙倍印花稅,如入手翠屏只付60餘萬元首期加埋雜費,80萬元可做到。

假設新樓是八成上會,最妥當係自己一家搬去住,而原有已補地價居屋租出去,更可補10萬元令結欠少於市價50%而正用途為租出,即令收回租金作下次買樓之入息證明,提升借貸力為﹙30,000+20,000 +10,000×70%﹚10,000×2.59×50%=7.38mil。

當然,若行小路,公務員可將原有居屋拆名時再按爆八成,令手上現金提升400×80%-210=110萬元。拆名後用用太太名買一私樓,再偷偷租出。由於太太非公務員,若偷租樓一事被發現可參考不少人試過之規範風險方法。完成此事,讀者自住居屋而現金水平提升至80+15+110=205萬元及擁一間樓收租,情況遠比自己想的套了80萬元出來究竟點收息好,手上多了205-80=135萬元在手。

收息方面,將五年Double保險方案行夠八年回報提升至177%,即10萬元放八年取回27.7萬元,適合小朋友讀書基金。另外用債基方案比用直債較適合讀者,無年期而此時買入收取達15%息,買完新樓仲有約130萬淨可收16,250元月利息。

 

 ﹙ 刊出日期:2016年4月15日 ﹚

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