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【投資導航】應先「上車」 還是一直等?

Published on Friday, 24 Jun 2016

諗Sir 你好

我的家庭狀況:

本人35歲,月入30,000元;太太同齡,月入23,000元。現租屋支出每月13,000 元,有兩個小孩。每月只能儲蓄5,000元。

資產:

•手上持有股票140萬元藍籌股收息

•人民幣定期:22萬元人民幣

•港幣定期:100萬元

•目前沒有任何負債。

問:

去年中將自住樓賣了套現約200萬元。考慮是否應先買入一個單位上車好過一直等?睇過屯門私樓,收租的錢應該Cover不到供樓和雜費,即是不能製造正現金流。希望諗Sir提供寶貴意見。

答:

讀者在考慮原則上有問題。因未找到較好回報的樓房投資,而忽略為萬一睇錯市樓市再升的情況作對沖,此為敗筆。買間樓回報唔夠好,頂多是回報由4.0%年跌至3.7%年的事,用300萬元來計一年損失120,000元 - 111,000元 = 9,000元。如無樓在手一直供樓,損失為每月租金,即一個月13,000元。在計清條數後,當然是買間投資質素差少少的樓,好過一直捱貴租去等Dream house出現。

何況讀者思維更可由「一換一」Upgrade做「雙租族」。自己住緊間13,000元租的方便自己,再於大興花園呢類跑贏大市的屋苑買樓收租,盡收好租又好租兩頭利。雙租之步驟如下:

撥60萬元做首期八成上會買市值300萬元而跑贏大市的屋苑,供樓為每月( 300 x 80% ) / 259 x 10,000 = 9,260元。

將呢間樓租出去,估計租金同9.2K供樓的金額約打平手,雜費假設為1,200元﹙管理費 + 差餉﹚,剩低140萬元作收息將可補貼此費用。計收12%至15%,每月收息都收14,000元至17,500元。

成事後每月增加收入 - 支出為9,200 + 17,500 - 9,260 - 1,200 = 16,240元。這等於而家13,000元月租可即時「豁免」。識用錢就有此方便。當然,收息運用之債基疊增方案,實行前要留意幾個問題:

1. 如債券評級被下調,會否Call loan或被Call死?

答:如債券評級被下調令債價下跌,確實會引致Call loan。惟筆者運用之債基在2008年金融海嘯時全年只跌30%,再按下方之疊增與觸發Call loan之對比表,可見被Call之機會很微﹙例如你疊增盡至三次,而又遇上七年一劑的金融海嘯,那你就要被Call loan補錢了﹚。

又或如你很擔心Call loan唔夠錢補,那60萬資金先買一半就是了。

2.加息是否令債價下跌?

答:如是評級高的債券是會的。不過筆者運用之公司債又屬另一回事。

3.債基會否是雷曼毒債?

答:債基是將Bond + Leverage,而雷曼毒債是否Bond + Option。                             

點可以類比?當然若你是普通客戶,作此發問無問題。

至於如有人連債的類別都未搞清,就同你講債有問題,筆者只好說佢九成九都係一個Sales。如佢用自身投資經驗去判定某項投資的成效,這只屬感情抒發類文章,談不上是結實的投資分析。你同你朋友食Lunch時抒發下股票贏輸錢無問題,但如是一篇給人用作參考的投資類博文,怎可憑自己感情下結論?

一般Sales傾向去否定人地的建議,先可再Sell自己的建議而去賺佣金。筆者對每項投資物如屬原始 ( Atomic ),都不作否定。其實投資物無話邊個唔好,邊個又最好。關鍵係你要知幾時應該用邊物品作投資,好似一把生果刀,唔可能幾時都最好。因為如果你將投資物買錯,未計佣金支出,輸1%價已可以是幾萬元。另外,讀者的股票之波幅比債基高,不建議用股票收息。

 ﹙ 刊出日期:2016年6月24日 ﹚


以上文章刊於《招職》。

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