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【投資導航】打救困局中年

Published on Friday, 30 Sep 2016

問:

本人40歲,太太35歲,育有兩女,分別是四及一歲。                        

主動收入和支出:本人月入65,000元,太太42,000元,月儲25,000元。

資產:

•自住樓:海怡三房半,2014年下旬購入,本人單名,還有一年SSD lock-up period。市價985萬元,銀行借款餘額475萬元,家人借款餘額80萬元。

•出租樓﹙沒申報自住﹚:沙田河畔242呎,2014年下旬購入,太太單名,還有一年三個月SSD lock-up period。市價322萬元銀行借款餘額152萬元,月租收入9,500元,月剩約1,000元。

•債基60萬元,月收3,200元,月收入剩約2,800元。

•股票180萬元,年收50,000元股息。

•現金170萬元,大部分在太太名,大多做定期放在Mortgage- linked account,年利息約20,000元。

•本人11月會拿回公積金現金60萬元。

人到中年,倍感壓力,日感做事力不從心,財政又不突出,望諗Sir能指點迷津,謝!

困局中年上

 

答:

首先要指出現今是投資的好時間,萬一我們回到高息年代﹙例如利息高至9%﹚,預計幾件事將會發生:

1.原本你見到而家買賣中的直債之價格將大跌。因聯邦儲備息率高達9%而現市面的直債只派5%至10%不等。基於聯儲局貼比銀行的息率與銀行定期相近,既然銀行定期都有9%,那你還會買債麼?

2.當然債券不會消失,只是市場需要湧出一批派息10%至20%的新債券。因為精明的投資人求的是在無風險利潤之上的回報,而此回報率建基在聯邦儲備息率之上。因此息率是很多投資物去定價之錨,所以每次美國議息都咁重要。

3.債券派高息加重了企業營運成本,市面出現通賬,更將通賬推至惡性。各位在2000至2020年累積賺了的錢,購買力即時被洗刷。講得白一點,你廿年咁辛苦工作儲起的500           萬元本來打算安穩退休,誰知你退休時搭程地鐵都收80元。若你認為呢件事無可能,那請維持此思想。

4.供樓貴,公司盈利不高令股市升唔起,債又唔掂。到時你要賺錢比而家更難。

因此,各位如要處於上岸狀態唔再搏,建議要成就兩件事:

1.在香港入手用美金計價的資產,產出每月收入等同閣下退休前支出。而產出的月入是可勉強同通賬掛勾的。觀乎現今哪項資產能產出與通賬掛勾的利息,就只有房產及抗通賬債券,或一些同HIBOR或LIBOR掛勾的直債。不過,直債能派息之先決條件是公司不倒閉,那還是靠政府或自己手上有樓收租好。

2.在世界另一地方成功儲存資產。先決條件是該地不用美金作主要貨幣,而貨幣同擁世界十大主要成交地位的。這亦是筆者在脫歐後仍看好美鎊之原因。

睇返讀者,出租樓產出現金流1,000元,債基2,800元,股票4,166元月,一個月共7,900元,相比佢家庭月支出82,000元,只佔9.6%。而由於讀者將進入人生的龐大支出期,即要面對子女升學加上父母離世各負擔,故如維持現有模式理財將不會成功「脫軌」再上一層。建議將何畔樓賣走,套出金額322 - 152 = 170萬元。如看倌或讀者有其他家人未有樓在手,不妨轉比佢地再用買樓003方法按爆八成,可套105萬元之餘亦不用付雙倍印花稅約16萬元。

由於河畔是清一式細單位,雖早年升幅強勁,但之後不看好。賣樓套回錢之後不妨選好區份轉手買三房。讀者強在借貸力而弱在低現金水平,故靠儲樓過世是好路徑,更應幾年後考慮儲到英國去。估計套出170萬元後要動用110萬元去入手500萬元左右的三房,剩60萬元現金留袋。

另一要點是將股票投資轉做期權投資。若讀者有考眼光之興趣,用期權一樣可以,更可將原本180萬元放在股票市場的錢取回大部分,但如市升回報可一樣。錢不宜長放在股市,原因:

1.長放錢在股市等於令自己筆錢日日冒風險。而你想賺的升幅是係幾個月先見一段的。

2.要Cap股票升幅,可用期權,不用買股。期權金之投資額只為買正股的1/10。那省回的9/10可以買債收息提高現金流。

讀者按現時條路行落去不見有起色,請參考本文改變方向。


以上文章刊於《招職》。

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