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【投資導航】收息安排得好 收入輕鬆Double

Published on Friday, 13 May 2016

小弟現有一計劃想請教諗Sir是否可行。

現況

小弟:35歲,低級公務員,月入17,000元,持有何文田已補地價夾屋約值550萬元﹙34校網﹚,另手持現金及股票總數約60萬元。

太太:31歲,會計﹙未有牌﹚,月入20,000元。

計劃

我們兩口子打算換一間相同校網而較細的兩房單位﹙預算420萬元﹚,扣除使費後希望可以套現約100萬元現金,為將來再買第二層樓作首期之用。

由於本人為公務員,我們打算在今次購入新單位時用哥哥的名義購買,以便可以以公務員身份申請綠表資格,在將來購買居屋之用。買到綠表居屋後,我們兩口子搬入自住,而之前購入的細單位則作收租用,目標係夠供新居屋而自己唔使再每月拎錢出來供樓。

其實身邊有不少朋友提議小弟將現樓按出來購買物業。但如果按咗層樓,將來再買第二層樓時又要供樓,豈不是要借兩次錢?小弟自知收入不高,恐怕難以應付。

問:

想請教諗Sir,我的計劃同諗法有冇錯?有冇更好的提議?

另外,因為排綠表資格都可能要幾年先有,而且我都睇中咗一個2019/2020年才建成的新居屋盤。咁套出來的錢,如果不是急於買第二層樓,有甚麼穩健的投資推介?

答:

筆者理解,讀者想將原本間夾屋換做4.2mil的居屋,預計自己可套5.5 - 4.2mil = 1.3mil,扣埋使費預算剩100萬元可作投資。自己必須保持無樓在手,那幾年後又可用公務員福利錄表買居屋,免付地價享平樓價。

當然,有朋友提議過佢夾屋唔使賣,按盡佢拎錢出黎再買樓即可完成二宅。惟讀者擔心自己能否負擔兩邊按揭。由來信估計讀者對借貸力計算一事真一曉不通,最基本夾屋而家欠幾錢都無提供。筆者先假設夾屋現只爭100萬元,加按可至五成套有5.5mil x 50% - 1.0mil = 1.75mil。總借貸2.75mil月供275 / 259 x 10,000 = 10,600元。

套有1.75mil後連同手上現金有1.75 + 0.6 = 2.35mil。那解答讀者能否再買樓?讀者能計入的收入有三項,第一及二項是夫婦兩份收入,第三份是將原有夾屋租出,估計叫價18,000元亦有人承接,始終34校網。留意租金之七成是當作再買樓是可提供的入息證明,令家庭借貸力升為﹙17K + 20K + 18K x 70%﹚/ 10,000 x 2.59mil x 50% = 6.4mil。

計好總借貸力已拆解到對借兩次錢之疑惑。讀者借盡6.4mil,而將夾屋加按後欠2.75mil,即仲有6.4 - 2.75 = 3.65mil借貸力剩低。如下間樓單人名八成上會,4.3mil之下的樓價有能力入手。惟筆者建議讀者將夾屋租出後不要急於買樓,始終個人儲蓄能力不高,現金只60萬元。所以應手持175萬元再自己喺同區租樓。筆者不太贊成清空自己同老婆名再排2019居屋呢件事。首先新居屋唔係平、另外居屋就當第日賺到錢都唔可以好似夾屋咁自由加按,因業主未付地價。但如業主為加按或係於私人市場賣走而補地價,那又失了當日想慳地價買居屋之原意。所以除非你是肯定自己不太能「發圍」,即夫婦人工升幅已限在20,000元,同時屋企又冇咩支援亦無樓在手、否則仍是私樓好。

套有175萬元可投資在穩健的債基。筆者的「穩健」有數據支持。計中國銀行﹙3988﹚、債基,用作計算風險的方差明顯是債基低。加上債基以債券為本,即成為發行人的債權人,連比買股收息成為公司股東之待遇好。至於甚麼買股票想一變二的想法,由讀者來文估計佢投資知識頗為不足,不要亂行。債基就咁買嚟收息有8-10%一年、若再行疊增方案較保守可收年15%利息。

提醒本文計出的6.4mil家庭借貸力頗理論性,實際上一個人有信用卡、有卡數、有私人貸款、有小朋友返學供款,這些事項會不同程度地降低借貸力至低於理論金額。當然,個人借貸力只要交好文件,是可提高的。那讀者175萬元投入120萬元收息年15%月收15,000元,令佢收入除18,000元租金外更有15,000元債基派息,夠Cover10,600元之按揭供款之外,更有成22,000元的月入剩低,高過讀者一個月人工。講到呢度,希望大家收息做得好,產出比你日做10個鐘份糧更高。

 ﹙ 刊出日期:2016年5月13日 ﹚

圖:Shutterstock


以上文章刊於《招職》。

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