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【投資導航】港人之苦有誰知?債基理財求出路

Published on Friday, 05 Aug 2016

目標:十年後有四層樓,其中兩層會賣出作小朋友外國讀書經費,餘下兩層一自住一收租。現年40,想十年後退休。

現況:

•自住樓一層:2011年309萬元入,六成按30年,月供13,000元,值580萬元。

•流動資金:80萬元

•太太沒有工作,有兩名小朋友讀私校,使費重。

•月入83,000元,但只能儲6,000元﹙交稅一年要188,000元﹚

問:

1.自己名買第二、三、四層樓就要交重稅,沒有辦法逃避?

2.如果第二層目標為300萬元,那怕是三成或五成按,都已經動用了大部分流動資金。

3.應該將自住樓加按至七成或更高以套現嗎?

4.應該利用稅務借貸來作買樓首期嗎?

一身兒女債上

 

答:

讀者係典型搵得多而生活又「苦過DD」的香港人。見於:

1.讀者年收入83萬元,但一年交稅18萬元,除稅後月入其實只六萬八。最慘係人人都Round up佢月入十萬,係勁人。

2.可能係讀者心甘情願,又或者老婆真係天真嬌,未夠40歲就走去唔做野,用家庭收入去衡量自己使唔使做。筆者建議真答案為用戶口Cash去判斷自己使唔使撈。不過更進一步是學曉如何利用資本為自己產出被動收入,咁就可以辭退老闆,叻的400萬元已好夠用每月得逾超40,000元利息。唔叻的只做人仔定期賺2%息但輸匯7%。

3.當然,中「名校毒」令使費增加。不過究竟對小朋友係好定壞事筆者無資格講。

所以,在山腳的攀登者唔知道山腰朋友個種「唔上唔落」的痛苦。山腰的朋友又唔知山頂「成功者」其實感覺好鬼凍。所以唔好講:

「如果我有一千萬,就XXXX,根本無煩惱」。

回應讀者,將自住樓一拆二後夫婦每人買間樓,咁就可以避免交雙倍印花稅。至於買第三間樓,若政策不改應購入價平而回報高之套房,例如350萬元收近20,000元月租之一開四套房,稅務成本就當Double只在15萬元內。另一方法是買有公司套著的樓。留意:唔係將間樓打入公司,係買根本有公司包著的樓,否則要比買家印花稅。

至於自住樓,應行一拆二個陣按爆八成,唔只六成。因讀者格局是收入高但儲蓄低。即買樓搵首期難,借錢易。所以將現樓按爆八成,可套580 x 80% – 260 = 204萬元。﹙*260萬元是估計讀者樓按現欠約260萬元﹚

將套有204萬元加80萬元已有一定資金,唔使再攪咩P-Loan傷借貸力。284萬元用部分來買債基疊增收息,基本上穩收息之機會大,明白有些人擔心做疊增涉及借錢恐怕大市向下時銀行Call loan會被人追補差價﹙或有人稱為Call margin﹚,在此列出疊增幾多次究竟跌幾多先觸發追補事件。

 

 

留意上方個表係有古怪的,為甚麼回報多的21%疊增方法,竟Call loan係難過較低回報之16%呢?那就不是低風險高回報嗎?

 

肯定的是只要你用16%之方法配合一年波幅很少過20%之債基,不幸觸發補錢之可能性很低。七年都未有一次。就算補,呢個世界無人叫你有280萬元就買足佢,你買150萬元基本上安全性高。

 

 ﹙ 刊出日期:2016年8月5日  ﹚


以上文章刊於《招職》。

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