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【投資導航】買樓前要做足準備

Published on Friday, 02 Sep 2016

問:

本人39 歲廣告人,有一半時間於內地工作,所以主要收入來源為人民幣,雖然不固定但一個月平均有20萬港元以上收入。為方便申請按揭,在港註冊有限公司每月自動轉賬50,400港元為自己薪金,25,000港元為女朋友薪金。澳籍女友43歲,二人育有一兒現九個月大,並不打算結婚。

2014年10月二人聯名以545萬元購入天后一49年樓齡500多呎近海舊樓中層單位,七成按揭供22年,現供款每月大約17,500港元,租金大約17,000至18,000港元,銀行現估價560至600萬港元。因購買時個人有卡數﹙已馬上還清﹚及只準備數個月良好收入證明﹙當時自動轉賬34,200港元為薪金﹚,單純認為與有良好信貸記錄的女朋友聯名購買物業會增加盡按機率及得到更好息率,雖然知道如果之後再買要付DSD,卻未有分名購入。之後花了大約30萬港元裝修入住,未幾兒子出生及請了工人,慢慢覺得空間不夠想再搬大一點,想先了解自己的財務狀況再作計劃。

目標:

因看淡人民幣,可能短期內先把全數人民幣和股票換成港元或美元,在港購入高息資產﹙如可抵押直債債基﹚,明年待已購入物業夠三年轉名至女朋友名下,伺機再以自己單名購入大約800至900萬港元的三房單位。個人覺得現居有收購潛力打算先行出租,在自己43歲前再添一兩房單位出租達至三宅的安全線。希望未來能以香港的租金收入及債基的利息支付兒子在澳洲留學的費用,以及退休後一家人移居當地的生活費。

個人鍾情天后北角半山一帶,數月前見又一放盤,故試到銀行做預先批核,等知道能上會額度再作決定。根據二人總借貸額 ( 75,400 x 50% / 10,000 ) x 2.59 = 970萬港元,減去欠銀行的大約340萬港元,二人沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用卡,就算是第二物業額度應該還有500萬港元可借,但銀行回覆只能借大約250至300萬港元,因為給自己加薪乃今年開始,故之前的稅單未必有幫助,不想用盡手上資金故已打消購買念頭。之後我查一下自己的信貸評級發現是B級,可能因之前有幾次信用卡沒有按時還款﹙全部已呈報逾期還款日數為一日﹚及2012年有一次被政府追討稅款紀錄,故被降低信貸評級。想要知道有甚麼辦法提升現有評級?明年如果想再買物業是否應該馬上再為自己加薪?是否應該明年轉名時用手上資金把現居轉按成數減至五成,好讓它能出示租單變成收入一部分?現市況應否提早在澳洲置業?到底我應如何善用我現在手上資金才能最有效達到目標?

希望諗Sir可以給點寶貴意見!謝謝!

新手爸爸上

 

 答:

先謝讀者詳細來文,認真處理自身財務狀況已成功了一半。

提醒各位第一間屋尤其是兩房或更細,請勿花多錢作裝修。不少人買第一間樓時都講要住十年八載,但過兩年有左小朋友又話要換三房了。裝修對新買家而言不具叫座力,尤其一些「高飛狗」、「Mickey Mouse」的貼紙對新買家而言係扣分多過讚賞。後生未有米業主只宜簡單裝修便成。

另外女朋友是澳藉,下一年雖因已夠三年已不用付SSD,但承受人因屬非香港永久性居民所以15%的BSD要比。其實除非有確實消息知天后樓會被收購,否則49年樓不宜持有。再加上港島區呎價今年只由跑輸變持平,未來將不再領導大市,佢應見好就收等過埋SSD個期唔使蝕將佢賣走。49年樓不應持有唔係因為佢舊,因為舊樓只影響租客生活,對投資者而言是無礙。

 

至於讀者表示應該還有500萬港元可借,但銀行回覆只能借大約250至300萬港元。原因是讀者只在免費文章計出理論借貸力 ﹙即970萬港元那個﹚,而一些會扣減借貸力的事情未有交待。另外,發現一些人申請按揭會放兩至三間銀行,不過銀行的配搭亦很重要,當中要了解批出按揭流程。

另外,在銀行角度,「批出貸款」同「批Pricing」係兩個動作,亙相關連性好低。若果提案過到批核而批唔到Pricing,即你要求的金額經考慮後可以借出,但收取利息唔係你想要既H+1.5%,可能係H+1.8%。所以讀者想要銀行借多些錢比佢,係要整大自己個借貸力,而唔係準時還卡數去造靚個評級。評級一般B仔至AA都夠用,銀行亦唔會因為你係AA而將按揭個息減低給你。

整大個借貸力同意即係幫自己加薪。但係唔係就咁將出糧比自己張支票由1萬寫做10萬就得?顯然唔係。老闆自己借錢其實比打工仔仲煩。他的想法係寫大自己個薪水加入大埋個數佢,惟銀行只消拎佢卡片再在公司查冊對到該公司的老闆同呢個貸款人係同一位,呢個Case到此時有八成機會都「玩完」。若老闆想「甩」喺查冊搵到佢個名呢件事,最「自殺」的模式係由公司Director轉做Shareholder。不過咁樣對自己本業有害無益。我們若可一早部署那就可減走此般麻煩。最後講一講讀者原本想問之收息問題,建議由債基疊增方案開始,港幣可收10%至15%利息。在香港建立好資產才為澳洲那邊打算,成就兩個資產中心部署移民吧。

 

 ﹙ 刊出日期:2016年9月2日 ﹚

 


以上文章刊於《招職》。

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