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一生四宅兩車位可以嗎?

Published on Friday, 04 Mar 2016
圖:EPA

問:

我們是一對教師夫婦,都是38歲。大學畢業後成為教師已15年。現有一個七歲女兒,而我們亦要供養雙親。我們在2009至12年樓市升浪中上了車,希望高人指點我們人生下半場的理財策略。

 

現有物業:

物業一:美孚新邨900呎兩房加工人房單位。購入價3,280,000元,現值6,790,000元 ( 銀行估價 ),月供18,000元,收租18,800元,HIBOR 1.93%,現欠4,120,000元,25年後供完。( 2015年Cash out借盡 )。

 

物業二:屯門市中心大型屋苑364呎開放式單位。購入1,840,000元,現值2,870,000元 ( 銀行估價 ),月供7,800元,收租7,800元,HIBOR 1.93%,現欠1,790,000元,25年後供完。( 2015年Cash out借盡 )

以上按揭用慳息戶口。

 

物業三:美孚新邨兩個車位。沒有按揭。其中一個在2012年以450,000元購入,另一個在2015年以1,300,000元購入。現值約2,400,000元 ( 自己估計 ),每月收租6,200元。

 

現有投資:

股票250,000元,ELI 100,000元,一筆過已付清的壽險 ( 我付350,000元,銀行供830,000元比我賺息差嗰啲 )

MPF:夫婦共200,000元

現有現金:500,000元

每年收入:1,200,000元 ( 已扣退休金 )

每年保障保費:我們一家三口的壽險及危疾共30,000元

儲蓄保保費:每年170,000元要供多4年

供養父母、教育開支、供車、交稅、燈油火蠟等用了餘下大部分收入。

 

現租住美孚,月租29,000元。

我倆現有可提取公積金700,000元,退休時估計共有8,000,000元 ( 現值 )。

屯門及美孚物業及其中一個車位聯名購入,一個車位以我名義個人購入。

 

我們的物業組合有沒有需要改進?

你認為我們在往後20年仲可以和要做甚麼部署?

 

答:

剖析讀者財務情況,人到38歲資金有85萬 ( 現金 + ELI + 股票 ),另15年後儲蓄保返150萬、公積金到60歲時有800萬。可說是個人理財能力不高,惟公務員體制的公積金計劃很幫到讀者。始終800萬到60歲時,即22年之後都仲算叫個大數目。800萬係22年之後可買到幾多野?假設每年通賬率為4.4% ( 此數字為政府於2016年1月22日公佈的2015年綜合通賬率 ),800萬在22年後的購買力為800萬 /(1 + 4.4% ) x 22 = 310萬。即呢筆錢在22年後可買到今日 ( 2016年 ) 310萬等值商品。此數目筆者看法是唔算少但唔夠食過世,拆開25年使 ( 2014香港人均壽命男在81、女在87 ),每年樂觀的有12.4萬用,即兩夫婦用每月有10,000元使,亦未計算退休25年同時要面對通賬。咁睇800萬又真係唔係幾夠使。

再睇佢地三項資產,筆者用現金流產出效率去衝量資產是否值得持有:

物業一:(18,800 - 18,000) x 12 / 6.79mil - 4.12mil = 0.36%

物業二:( 7,800 - 7,800 ) x 12 / 2.87mil - 1.79mil = 0.0%

物業三:6,200 x 12 / 2.4mil = 3.1%

當然上述計算未納入雜費差餉、旨道出衡量回報應計 ( 收Cash幾多?) / ( Hold住Cash幾多?)。同時指出用最少Cash去產出最大現金流為王者,讀者顯然做唔好。那為甚麼要有現金流?因筆者深信大部分打工仔首個夢想就係贖身唔使做,此事需要一份會隨通賬同升的收入 ( 同跌都冇咩所謂、要接受 )。讀者現時家庭收入月10萬元,理想退休收入水平為今時之70%,即70,000 / 月。

請不要想退休使唔使一個月仲花費70,000元咁多。留意讀者來文一邊說自己「甚少出外用膳 ( 一星期只有一次而且是平的 ),不追求名牌,甚少外遊,沒賭博」,而另一方面描述自己「供養父母、教育開支、供車、交稅及燈油火蠟等用了餘下大部分收入」,即近零儲蓄、除了儲蓄保一年儲17萬元、即17 / 120 = 14%收入。

其實以上現象不少港人都有,唔只讀者。筆者發覺結婚前養不成每月至少儲起收入某水平之習慣 ( 水平起碼 > 20% ),婚後一般都係搵幾多使幾多,成為窮中產 ( 意指收入不俗而荷包現金少的一群 )。要扭轉命運、買樓為長遠補品、債基 + ETF是短線特效藥。因買樓的租金收入可隨通賬同升跌、惟回報一般不過6%。債基 + ETF之年回報約在10%至20%,可惜派息不隨通賬上升,所以只是短癮藥方。

 

 ( 刊出日期:2016年3月4日 )

By CP Learning

 


 

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