你好諗Sir

本人想買入債基收息，希望每月增加一至二萬元，但太太卻想買樓投資或換樓住大一點。請問怎樣利用現有資產達成兩人的心願？本人資料如下：

•家有太太和有一個讀中五的兒子

•本人49歲，太太41歲。

•自己每月收入29,000元，每年花紅約45,000元。 太太收入不穩定，每月收約10,000至35,000元。

•兩人擁有現金加股票約180萬元

•物業有一個自住在筲箕灣的居屋，實用面積約592呎三房，已供滿但未補地價，綠表價約550萬元；另有一個自用車位約40萬元，一次付款。所有物業都只用自己一人登記。

答：

工作至今長住居屋，開始有米想換私樓，這可以理解。但問題係有否能力換大一點。讀者年歲49借貸力已由45歲高峰期下跌，借貸力約需打八折。太太收入唔穩定，我姑且計佢有月入均在22,000元，留意不穩定收入者如有合適文件，就當係佣金部分亦可計到70-100%在按揭評估。用讀者人工加太太之平均銀碼，得知家庭借貸力為29,000 / 10,000 x 2.59 x 50% x 80% + 22,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 5.85MIL。若把居屋在綠表二手市場賣走唔補地價，可套550萬元，之後換大屋買盡睇550 + 585 = 1,135萬元的樓。惟在港已有業權者再買樓就當半年內換樓都要先比15%印花稅而之後再退回。計讀者買1,000萬元住宅平稅率都8%，即佢要換大屋要先比150萬元再半年內退回70萬元，這筆支出未知讀者有否做預算？另外，1,000萬樓只借六成，即首期要400至500萬元係肯定，如要換樓再加裝修，估計讀者用盡成副身家可以做到。但在旺市下有沒有一個更保守的方法？

兩間收租樓

首先筆者不同意讀者動用千萬元買樓，因此舉令佢失去部署退休之良機。更何況2016年尾開始細價樓又重新升得快過大價樓，故建議讀者賣走居屋再將550萬元投入兩間樓之首期，入手後租出予人再等10年，到60歲就有兩間接近供滿嘅樓，情況遠比而家死守一間「老居」會好得多。而此舉亦比讀者用盡能力而家買間千萬元嘅大屋好，因萬一入手大屋後樓市下跌，一輸成百幾萬元相信對讀者是個打擊。

 一收租一自住

另一個問題是讀者賣走居屋後將550萬元套出來後，能否自己買一間住而又買另一間租出。由於讀者想在港島住大一點，估計無800萬元市價嘅私樓佢睇唔入眼，800萬元樓要比首期320萬元加上120萬元先付下，判定讀者就算做到都極辛苦，故建議自住間樓走去租。其實800至1,000萬元樓，如不屬名校區在港租值只係22,000至26,000元，只消運用200萬元投入收息101的債基疊增方案，利息已收10-12%一年，即一年有20,000至24,000元利息作租金補貼。若唔夠更可加碼投入現金令收息增加。

條數係咁計的，550萬元套回後加自己有180萬元即730萬元。當中夫婦每人一間買450萬元樓，兩成首期買入如可以就學人地偷偷地租出，兩間沙田第一城兩房樓只用了180萬元做首期，之後收租可抵按揭供款。供款計為約450 x 80% / 259 x 10,000 - 13,000。剩低550萬元資金只消拎一半275萬元嚟債基收息，月入增25,000至27,000元已是肯定，剩低另一半275萬元做現金儲備，極之安全。又或如唔想偷偷地租樓比人，再加碼比多另180萬元達至六成上會，安全系數更高。但先講，這裡是沒有近零風險，又唔犯規，而又可令你安穩退休嘅方案。原因是閣下在職場之努力未夠，收入未達致唔需要投資的水平。

未補價居屋建議一定要賣，有能力就絕不要留居屋在手。至於太太想在港島換更大私樓需明白買樓點做Budgeting後再審慎考慮。50歲錯咗基本上無得返轉頭。2017新一年，恭祝大家身壯力健，新年進步。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。