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【投資導航】用父幹成功繞過印花稅

今次政府再出招,住宅物業印花稅增至15%,主要打擊換樓客,重新令換樓階梯斷裂,樓市重回2012至2014年的畸形發展,惟價格不能再大升。

換樓客最受打擊

在2015年,由於細價樓升幅與2011比近一倍﹙中原城市指數由約88水平升至140﹚,令原本細價樓業主成功換大。原本250萬元的樓升至500萬元,細樓業主賣樓賺250萬元加上自己儲蓄,去到盡有350萬元預算換大屋唔奇。由於細價樓在2015年開始升得比中價樓慢,與2014年尾前的走勢不同,反映主力買家結構改變。中價樓由跑輸變贏見於中原城市大型屋苑指數在2015年已與小型指數同步,而香港島樓價已由2014年前的落後變成持平數件事。

惟11月5日改稅制後今時買800萬元住宅樓,原本交稅7.5%,即60萬元。而家交15%升至120萬元。工商類就算買成千萬元都係8.5%。基於800萬元換樓客要準備四成首期,即320萬元,加120萬元先可以換樓,即總數440萬元先換到樓,大批人由原本可換樓變成又要等,當然話就話「如半年內完成一買一賣係有得退稅」,即120萬元先付後退回90萬元。

政府看準了才發炮,並非藥石亂投而出招

不過先交120萬元稅而半年後退返90萬元呢件事,唔係個個都經受得起。相反之前先交60萬元稅退回30萬元,有些早年買了一樓的朋友仍能負擔。故今次政策幾肯定最壓抑換樓客,而呢批人是今次升市之主力。所以筆者看法是政府睇準了才發炮的,並非藥石亂投而出招。由於今次措施成功命中正推升樓價的主力,估計樓市半年內成功被壓下去,2017年3月特首勝選前樓市只持平或睇跌。根據11月數宇,筆者睇好樓市。惟突然有此一招,樓市估計由睇升轉持平或微跌。今次贏家有持有辦公室的老闆們,當中唔少應將會係1,200個選委之一。而家出呢招可利用樓市年尾淡季加上年中升市主力去壓低樓市,二是令一眾舖王或老闆Happy,三是令頭版再次從變質的釋法中轉移。受害的只有辛勤換樓打工仔。

另外,由於原本想換樓班客會轉租,同意租金會上升。但能否由租拉升樓價?相信唔會太多。始終而家租金指數比樓價已是約1.6倍,比1997年的1.2倍更高。這當然有賴低息環境。係實體經濟麻麻之下,租金會在下年再上10-20%。而反映住宅的中原城市指數會在下年3月之後跌完回升,但仍會在146至150點極受阻力,不能大升是因為投資客會將錢投入工商市場,而城市指數只計住宅。間接令更多人買入400至500萬元的商廈整天辦公或作其中租客。

有人在FANSPAGE問:「點睇有樓的人唔會賣樓,因為再買要比15%, 變相令二手市場供應更少?」這個肯定。其實這個現象在2010年首辣時已發現,2013年2月加辣時再加強了業主有樓死都唔放此一信念。

又有人在FANSPAGE問:「咁多父幹你唔講?!」首先筆者唔係太明佢講乜野。惟以筆者睇過1,200個Case的經驗,「行文如見人」此講述是真的! 所以勸諸君要讀好書咪失禮父母,自己丟架還可接受。那提一提「父幹」,其實咁多父母會為仔女買樓,一是愛錢二是更愛子女,原因見稅例:

節錄:第2標準稅率 ( 即往時平的稅率 ) 將適用:

*今時15%的可統稱為第一稅率

 

•買方是香港永久性居民,而他在購買有關住宅物業﹙不論是否連同一個車位﹚時,是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業﹙及車位,如適用﹚;

 

•由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親﹙即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹﹚以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業,他們在購買有關住宅物業時,各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業;

 

•近親之間買賣或轉讓住宅物業,不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時,是否在香港擁有任何住宅物業;

 

即如果我個仔夠18歲,搵佢買間600萬元樓可用首置先慳稅約 ( 90-36 ) = 54萬元。然後做個近親轉讓住宅物業比返老豆,Mark低個價去某個水平,老豆可能一蚊印花稅都唔使比就可以將樓轉到手。當然Mark個價有技巧,唔係你話零蚊就零蚊,至於送契亦只合某些人,買樓大事一做錯就返唔到轉頭。點都好,咁就可以成功繞過印花稅,故咁多父母買樓比仔女。「父幹」不只是愛的行為,有可能亦是愛錢的行為。

仲有一個怪招,不過係奇想。就係一個男人不斷搵啲住夠七年的香港女新移民買樓,佢地肯定係首置。然後同佢地結婚再做近親轉讓,這效果同仔女買無異。兩年後離婚又同另一個女人結婚,又可以出呢招?由於筆者事忙結唔到咁多次婚,呢條橋行唔行得通留比各位一試。不過內地就真有為樓而離婚的例子。

年輕人如能將咒罵「父幹」的力量轉化為學習及行動的推動能,往後的人生可以活得很不一樣。事事都有Learning point。另外真心希望政府班大哥唔好睇到呢篇文,佢地專心咁去補加工商做15%就得架啦。

或許有春江鴨

尤其獨立冷氣的商廈很看俏。在500萬元商廈只借250萬元,而住宅借300萬元,買住同買商變成同樣難借錢,但商廈500萬元交稅18萬元,住宅交75萬元。比我係發展商,不如賣商廈再送印花稅令我仲易Mark高個價。另預計會有財仔提供更高成數的商廈二三按。

根據2016年6月的一份報章報道,南港島綫將於今年底通車,黃竹坑過去一度出現15宗酒店發展計劃,但據最新資料顯示,至今僅得兩宗仍生效,其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。相信或許有些春江鴨在入面唔奇。ONE ISLAND SOUTH呎價已達13,800元,而生果報在10月都有報道,賭王四太是其一買家。政府未嚴打商廈,相信太子、佐敦一帶獨立廁的商廈可供租,抵兼慳稅;如是荃灣簡直有錢淨落袋。黃竹坑同石門是兵家必爭之地。

至於有人話細價樓會因為政府而家修正稅率而趕絕投資客,細價樓會跌,筆者不表認同。重申現時樓市主軸是換樓客而成,筆者分析除了看各個因素,仲要選出最影響著樓市之因素作觀察。呢招絕對對換樓客是致命打擊。在需求仍在之下,購買力重新集中在細價樓。


以上文章刊於《招職》。