問：

諗Sir

你好，本人現時情況如下：

43歲，單身女子，現於友人地方獨居，租金4,000元。母現與患病弟 ( 不能工作 ) 同住公屋，弟正與妻子及子﹙約四歲﹚申請公屋。

本人財政狀況：

•月薪43,000元，個人開支每月10,000，給母親4,000。保險20年都無變過，現月供1,000。每月大概儲25,000元。

•積蓄約100萬元，現放高息戶口。

•最近借九成在深水埗買了一樓齡40年之單位，348萬元，間三間套房，每月收租約18,000元，打算之後報稅。

現時不知道下一步應如何去走，感到迷茫！請賜教！

答：

將九成上會樓出租，違反銀行與客戶只准自住的協約，需了解懲罰有幾嚴重才小心去做。至於報足稅幾時都係正確的，不過如稅局問起出租萬八之證明，而業主將租約發比稅局備存，他日銀行追究就幾可肯定業主知單位是租出兼收錢的事實，點去整理，要讀者自決。

點都好，有間現金流產出率達 ( 18,000 ﹣310 / 259 x 10,000) / 348K = 72,000 / 348,000 = 20%。你無睇錯，係放入348,000元就月月收7,000元，這就是點解咁多人學搞劏房之原因，又或者是讀者明知有危險都去踩界之因。當然，之前做些工夫或可在出事時更易Settle，即係人搞你搞，你未必知道人地落水之前做咗幾重保障工夫。劏房的租客不一定是低收入人士，一些租客是原本同阿媽住，但由於阿媽細屋換大要比好貴印花稅，為求加大屋企空間，唯有在父母家附近租間劏房，當做「家的伸延」。另一類新客是雙非爸媽，即早年衝落香港生仔的大陸人，而家仔女大咗要讀小學，父或母要喺香港平平地找個落腳點，劏房是好選擇。

可見一些劏房戶都是拜政府政策衍生出來，加上亦有些是「真•窮人」，要起樓塞晒呢批人入屋而取締住宅式劏房不易。頂多是工廈唔好亂改，住宅就拖住唔好大搞，這是暫時觀察到的官式態度。同意讀者幫到佢的屋企人唔多，自由又單打獨鬥，佢唔搵些劏房幫幫手，情況難搞。喺香港窮人唔慘最苦就是薄有工資的人，稅交足而福利無，讀者就是呢類。

保險估計可用同Budget做齊最緊要買的三種保險當中之二，至於剩錢主打收息，除非母親無樓又唔住公屋肯出名比佢再九成上會，整多次20%收租樓。100萬元儲蓄不妨行穩陣的套餐E，貪其跌四成先會觸發Call loan而投資物本身年波幅不過10%，就當2008年金融海嘯，年跌也只到32%。換言之，2008年都仲未Call到Loan。當然有些進取的行套餐B收20%一年，不過觸發Call loan會早一點，約跌20%就要補水。喺讀者理財容錯率低之下，將100萬元投入E收12-15%年息，收三年揸多40至50萬元喺手，再等時機入埋下一間樓就起碼令退休有保障。到時債基收的息可津貼自己租靚樓改善埋居住環境，望48歲兩樓在手再租新樓住，手執百餘萬現金。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。