你好諗Sir

本人以一生三宅為目標。現在心中有兩個方案，希望可以得到你的寶貴意見。

家庭：本人及太太同34歲，育有兩名小孩﹙四歲及六個月﹚。

每月收入：先生人工37,000元，花紅74,000元；太太人工30,000元，花紅100,000元。

流動現金：現時大約有600,000元

每月開支：車 ( 4,300元 ) + 保險 ( 3,200元 ) + 水、電、煤、供養父母及其他開支 ( 29,000元 )。給父母的家用比較多，因他們主力幫手照顧兩名小朋友。

每月可儲蓄：29,500元﹙以全年收入「人工 + 花紅」之平均數及扣除MPF計出﹚

物業：2015年換樓聯名買入5.3m兩房荃灣西環宇自住，向銀行借貸六成供30年，月供12,000元。現在尚欠3.05m。沒有其他借貸也沒有其他投資。

借貸力：8.28m，已用借貸力37%。

當初選擇新樓只是為了保值，可惜當時還沒有遇上諗Sir還要抽到聯名和愚蠢地六成上會，認真是敗筆，走錯了一大步。希望趁仲未太老可以快一點走回正軌。

方案一：

拆名，以太太名義買層樓，估計樓價是5.8m﹙銀行估價，地政買賣紀錄只有幾宗，不能參考﹚。太太八成上會，即要用116萬元，扣除欠款305萬元及雜費，應該大約有140萬元。用140萬元買疊增債基﹙年20%回報﹚。流動現金應急，已用借貸力58%。

方案二：

賣樓，單人名義買價值4m樓﹙套房﹚出租，自己租美孚或荃灣三房住。八成上會，首期80萬，扣除欠款305萬元及雜費，應該大約有160萬元。用150萬元買疊增債基﹙年20%回報﹚，10萬買ETF。流動現金應急，已用借貸力40%。

希望諗Sir 可以比到意見我地。

多謝！

答：

「買新樓只為保值。」呢句真係經紀哥哥的金句，你知有啲說話對某些人而言，真係講夠10次佢就會信，又或者多人講佢就會信。

有啲人就信權貴，問李嘉誠類近「買環宇海灣保唔保值？」的問題。咁即係逼佢答：「好。」

有啲人可能係「知。照扮無知。」話買咗環宇海灣之後個價升咗，所以佢就係保值。咁浪翠園夠升穿返1997年個價幾個百份點啦，佢係咪同沙田第一城一樣咁保值呀？環宇升只不過係水漲而船高，於此事找不到新樓比舊樓保值之結論。加上新樓點解咁多人買？因為易借錢。發展商提供財務令其抵押性於發售時大增，令新樓更有價值。但當新樓業主想賣走，由新樓變二手時候，抵押性即打回原形，而一手樓的光環已除去，到時就要為愚蠢或任性行為付出代價。當然有錢絕對可任性，多付約10%之新樓溢價對富家子弟而言只屬少數目。但若買家有感不值或中伏，那自可判斷是否做了蠢人。

究竟批判性思考定讀個MBA可以幫手搵到錢？筆者淨係知如肯多想及了解Sales之動機，一生人可省下的錢財及時間很可觀。綜觀讀者情況，最缺係Cash。所以應趁環宇夠兩年加上海之戀銷情賣得唔錯之際，就算比10%額外印花稅都應將環宇賣走。你諗諗他日荃灣西新盤入晒伙，讀者如要賣樓或租走，講近地鐵同靚唔夠海之戀同柏傲灣嚟，鬥平亦唔夠海濱花園平，比方便又唔夠爵悅庭﹙雖然，爵悅庭都唔叫得方便……﹚，肯定比人大幅壓價。各位買樓前要考慮該樓盤是否有其獨特性，起碼做到人有你有，再進一步如能擁區內之特別間隔或便捷更好。

估計讀者賣樓後連交稅只可打平手，套回40% x 530萬元樓價為212萬元，加上手上60萬元現金再加夫婦收入共67,000元，成件事會好做很多。去海濱或者麗城搵個三房租，16K有盤。學習好點管理套房，走入荃灣西至路德圍附近，應有不少好選擇。400萬元樓而收租19至21K的不難做到，當然如間房的工程做得好，收租可增至22至26K月，這主因是一個430呎實用的面積，究竟你可以用到幾盡？呢個知識等於你每月收多3,000元息，已是一個70萬元車位的收租金額。所以肯學肯落手做，遠比你花時間在MBA有用。

有了套房，用其租去貼三房租金完全無難度。除了搞套房的首期連裝修100萬元，剩低的約160萬元現金可以任收息。當然就咁買間樓收租，計400萬元入荃景兩房，收12至13K是可以的。那剩低160萬元要以債基疊增，當用保守的收15%一年，一年已收息24萬元，即每月多成20K現金，夠晒讀者收租12至13K後貼錢租三房，剩低錢可先儲起，等樓市差再出擊。以讀者工資水平不能逆市「發動攻勢」，要穩守再待「天下有變」，才可「率兵」有所作為。

以上文章刊於《招職》。