諗Sir

我叫Willy，今年快踏入50歲，之前投資過很多細價股，到現在一直坐艇，有些合股後，股價直線向下，已不會再有其望。曾試過買了兩個細價股等了幾年，未到價放了，之後股價升了40-100%；也投資過期權，流了很多血，真係欲哭無淚。

以下是我個人資料：

剛在2016年買了私樓，樓價470萬元，問銀行做八成按揭，所以每月供款約19,000元。我每月人工30,000元，太太25,000元。由於買了樓，自己手上現金只有15多萬元，沒有其它物業，沒有小朋友，基本上也不須供養父母。之前曾有兩次買賣樓經驗，但沒看準市場，白白錯過有財務自由的機會。我只可以話，機會總由身邊擦身而過。

問：

若然投資，只可靠我的手頭現金及個人借貸能力。我太太膽很小，不能承擔任何風險，所以只可以我個人作投資。若做債基沒有足夠入場在銀行開戶口，若投資美國的ETF，海外投資者的稅太重。之前也考慮過與朋友買樓作劏房，但現樓價太貴，我認為不是好時機。我不知以我個人財政狀況，可做到甚麼，請諗Sir 為我評估及提供意見。

答：

讀者50之齡感慨：「機會總由身邊擦身而過。」究竟讀者條命真係唔好，定係有些安排可令佢由無變有？有言在先：「想法決定行動，行動決定命運。」

第一，戒掉「查看邊一種投資對自己最好」的想法。投資期權唔犯本，又可以有息收，識運用基本上成世人唔會再玩股票。細價股是今時當旺，主宰港股市場之力量，大大注買大獅子銀行不比用些少錢入細價股打游擊有為。買樓係龜速而技術低的，你可能覺得買樓使費重，加上程序複雜，不過買股其實要懂的比你想像中的更多，股民變蟹就喺呢度出事。

可恨讀者用真錢同時間去買種種教訓，不早去學正師習得在港理財的竅門，一生所掙全被牛鬼蛇神所騙，今時五十買樓因年紀大令借貸力被打八折。若樓市於2017年下調，手上剛買間樓亦會因而見負，退休前幾年實難接受此現實，故建議走一條比其他人唔同嘅路：

1. 2018年初好賣樓，買樓後過兩年賠SSD都照走。而家讀者同老婆月入55,000元，每月用成19,000元 ( 35% ) 去供樓未計使費，唔太健康。

2.要坦誠公告自己儲蓄情況。如每月儲蓄未夠收入之33%，請將每月支出列出及作修改。讀者需要的是每月把收入50%儲起﹙即28,000元﹚，彌補之前的錯失。

3.讀者到2018年應儲多33萬元，加埋自己原有的15萬元，再加埋賣樓估計返到近100萬元，累計有約150萬元，可將其收息去支付租金及部署買兩間舊樓收租。一間就咁出租另一間劏嚟出租。

4.第三點安排是基於讀者理財有失誤，無仔無女又錢少，唔好再住咩大屋。

5.由於2018年肯定好多新樓入伙，好肯定佢8,000元月可以租到新樓一房入住。講到尾，讀者就係要壓縮自住成本。

6. 2018年150萬元在手，拎50萬元去收息，行債基套餐B收息年20%，一年收10萬元即夠佢租一房單位。亦即係話有50萬元喺手嘅人，其實拎400至500萬元去買間Studio flat新樓係好X嘅行為。當然你買咗間Studio flat，如果間樓再升你有錢賺，這是收息再津貼租樓之「養租法」做不到的。不過樓市升到2017，你嘅睿智洞察到樓市可以再升幾多呢？

筆者自己點睇都係收租再租樓 ( 養租法 ) 精明些及更靈活。

7.讀者剩低100萬元，分兩注老公老婆一人一間Target 300餘萬元的舊樓去收租。一間正常租出，收約11,000元月，另一間劏租出，收20,000元月。正常租出果間應可租供相抵，劏果間應可產出正現金流8,000元月。留意錢係要照儲，以便做大手上現金流。兩間舊樓比一間好，係因為舊樓租務回報較高、雜費少，更可提供「一揸一放」之選擇。

8.讀者可以當呢篇野Bullshit，乜都唔做。如果中原城市指數「開大」升至170點，咁讀者呢世人仲可以夠食快餐店完成佢。但如中原城市指數「開細」跌至100點，佢再輸一次喺樓，其實佢都可以用綜援身份攞快餐店食物券食埋下半世。香港地無人會餓死，都不過是尊嚴問題。

9.唔好再問筆者點睇樓市升跌，無一個人說得準，上帝呢排又好忙，何況樓未過兩間喺手。買樓基本上是自用﹙一自住一收租養老﹚，談不上用投資角度去睇市升跌。

以上文章刊於《招職》。