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【投資導航】教你十個步驟 換靚區住三房

Published on Friday, 29 Apr 2016

諗sir,最近有關買樓的事情令小女子煩擾不堪,望能你給予建議。

問:

家庭基本情況如下:

先生年齡35、本人 33,有兩個小孩。

先生月入 40,000元,本人20,000元。

住屋情況:粉嶺20年左右私樓三房單位,按揭欠230萬元左右,月供9,000元。現估價400萬左右,丈夫名下。

家庭經濟狀況 : 現金約100萬元,投資約20萬元,每年保險家庭需繳30,000元左右。

諮詢關於換樓或買第二間樓的選擇及九龍屋苑推薦﹙自住﹚因父母居住上水,結婚時購入粉嶺屋苑,主要因為價錢適合,又相對於較近父母。但現時工作地點在港島,交通時間太多,以及要為小孩考慮之後學校等問題,故想換九龍區較成熟住宅作為中長期自住。一來交通便捷,可以省卻返工時間,二來能為小孩之後的學校選擇做準備。

希望可以覓得良所,小女子在網上搜索各類屋苑,有考慮過四小龍 ﹙但向海高層單位較貴﹚,鑽石山﹙較少私人屋苑,但有考慮之後沙中線可以直接過海﹚、紅磡﹙超出預算﹚、大圍﹙雖然非九龍,但受惠之後沙中線通車,價錢較能負擔,但周邊配套不足﹚、長沙灣﹙大多數的屋苑為較小的兩房單位,或最近推出的單位價錢太高﹚等地點的屋苑。

因為主要目的是自住而非投資,諗Sir建議我們應該賣了粉嶺的三房轉九龍的三房,還是不賣粉嶺屋苑,買能夠負擔的兩房?若不賣粉嶺私樓,估計只能負擔500萬元左右的兩房單位;如買第二間,應該會將丈夫名下的轉給小女子先,以丈夫的名字再購買,免卻第二層的印花稅。望諗sir可以指點迷津,介紹一些九龍區適合的屋苑。

答:

同25歲人相比,35歲人大多成家,或早結婚既朋友更要深切考慮小朋友升學之問題。這位讀者的情況很典型,結婚時買落一間住近奶奶嘅屋,今時今日想再置業為滿足自身兩個需求:

1. 自住消費需求:希望住近公司一點及為小朋友選擇心儀校網

2. 投資需求:希望趁後生產出第二份Income source

買樓怎作Budgeting?

先為買樓作Budgeting,夫婦兩人月入共60,000元,借貸力為﹙40k + 20k﹚/ 10,000 x 50% x 2.59 = 7.77mil。現時借貸力已用2.30 / 7.77 = 30%。剩餘借貸力為5.47mil,計及現金加投資有120萬元在手,最盡之買樓Budget為5.47+1.2 = 6.67mil。當然在現今仍屬旺市,置業者不宜將借貸力用超過六成。即夫婦若再買樓借錢應只借7.77milx 60% - 2.3mil = 2.36mil最為符合。加上自己有1.2mil喺手,新買單位應最適合在2.36 + 1.2 = 3.5mil價碼。為甚麼借貸力不宜用超六成呢?因借得太盡,會令業主的持貨能力下降,樓價跌少少就心怕怕要賣樓減磅或出現死頂供樓成世人唔開心之狀況。錢銀確實少事,最慘係十年都苦作奴供樓,那人生仲有乜意義呢?

十個步驟,教你搬出九龍住三房

喺睇過自己最盡同一般情況下可以負擔幾貴嘅樓房之後,讀者應選擇怎置業去滿足自己買樓的消費和投資需求。由於讀者想搬出九龍及最好有名校網,即想要個四小龍或九龍城附近的三房;在如此一般的財力是做不成的,亦奉勸唔好勉強。正確做法係將原居盡按後租出再自己租九龍塘四小龍,盡按出黎嘅錢可作收息補貼新租樓支出。簡略執行步驟如下:

1. 將原有的粉嶺樓按爆八成﹙或可因情況按到九成﹚,得現金400 x 80% - 230 = 90萬元。

2. 原有粉嶺樓租出,月租收11,000元。按揭供320/259 x 10,000 =12,300元。

3. 根據2016年4月1日的租務成交,西九四小龍之一泓景臺906呎租22,500元。

4. 90萬元按出新資金,投入每月派息無年期的債基方案年收15%,每月即收息900k x 15% / 12 = 11,250元。

5. 讀者由粉嶺搬至泓景臺,新支出為:﹙ 收入$11,000 - 支出 $12,300﹚+ 收入$11,250 - 支出$22,500 = 淨支出$12,550

6. 新支出比起讀者之前供粉嶺樓,只多12,550 - 9,000 = 3,550元月

7. 將原本報稱自住的粉嶺樓支出有風險。

8. 收息101的債基方案現時最高可收年息20%。由於讀者流動資金不高,先作15%之年收息保守性假設。

9. 如讀者選擇不租樓而在九龍買樓,就買市值500萬元的單位,比印花稅都15萬元,夠佢用3,550元補貼住西九龍150k / 3,550 = 42個月。留意而家換大屋或豪宅使費高,先租再買更實際。買兩房反而使費少,考慮一下無妨。買一房或Studio就唔好諗。

10.如讀者加按到的金額更高或本身資金比120萬元更高,那可考慮同時買入第二宅。完成在35歲為自己開設第一份被動收入。筆者建議35歲人應以開立第一份被動收入﹙如租金收入、債基收入、債券或ETF派息收入為目標 ﹚。

關於買第二間樓的選擇,由於租泓景臺一事已成功令個人在樓房的消費需求與投資需度分拆開,故在選取第二宅時盡選投資潛力高而位處區份好的單位。不少人心想有一單位既符合自己買樓的投資需求與消費需求,這事很難做到,何況人對住樓的消費需求不斷改變,會因自己仔女讀書情況而轉,因自己認為的社會地位而變。故拆出投資需求買稀有性更高的單位令問題易處理。

 ﹙ 刊出日期:2016年4月29日 ﹚


以上文章刊於《招職》。

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