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Career Advice名家分享

【投資導航】買債4個月賺幅34%兼買樓4年賺200萬無難度

Published on Sunday, 06 Sep 2020

你好諗Sir,本人是收息101及103的學生,本人非常認同諗Sir的理財策略,故來信想請教諗Sir,怎樣可突破現在的情況,希望諗Sir能抽空解答。本人情況如下:

本人42歲,私人公司工作,月薪40000,13個月糧。

太太35歲,公營機構工作,月薪14600,13個月糧。

有一小孩5歲

物業方面,2016年底買入屯門市廣場,近西鐵站,樓齡到今年31年,實用327尺,370萬買入,九成按,現月供12200左右,現欠銀行309萬,太太單人名,我做擔保人,自住。

本人父母住公屋,兩人已退休多年。由於公屋住戶不能有私人物業,故其人名不可用作置業。

外父外母很久以前聯名買入未補地價公屋,已供斷多年,他們倆人自住。

開支方面,扣除供樓,供養雙方父母,一家三口保險,自己家庭開支及其他雜費,每月家庭儲蓄12000-13000。

投資方面,4月頭於銀行用港幣本金50萬買了B餐,另向銀行借了80000美金做槓桿,現B餐扣除槓桿利息共收大概港幣4200一個月,利息每月會儲起。當日B餐買入價是57.52。

故每月總儲蓄大概16200-17200

流動現金70萬左右。

再過三年本人年齡45歲,借貸力會逐漸減少,若果現在自住物業的業權由太太名轉換給我,是否正確的做法?將會報讀諗Sir的買樓003,學習怎樣合法低税轉名。我的想法是由於太太較年輕,多儲幾年錢後,我會用太太再多買一個物業,借給親戚住收租,做高成數按揭,那到時我再做太太的擔保人。

另債基方面打算加注40萬,本人傾向低波幅的債基再槓桿,應該怎樣佈署?

自知「副牌唔靚』,還望諗Sir指點。

想突破現狀的學生上

:

學生家庭收入同意一般,但只要做對理財決定,生活往後都可唔錯。佢著重每月儲蓄金額加上積極拓展現金流,與一般人只管炒賣希望賺價的心態不同。

近幾年:

讀者買屯門樓執左200幾萬

債基4月投入50萬至今賺左17萬

上述共217幾萬讀者要返217M/13K = 167個月工先儲到。足證你花時間做好理財,很很很重要。副牌唔靚唔緊要,跟住做耐心等勝算很高。

屯門樓

於2016年買屯門市廣場,當年八月實呎價9269,現時實呎價13821,大升49%。諗sir早在2014年已撰文提出屯門樓可考慮之原因,當年意見:「: “想要三房只有屯門市廣場第678座,時代廣場向南590呎以上單位有供應。由於市中心最旺一帶係屯順街,有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套,行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸,所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第78座偏離最旺地段,有三房都平成千蚊一呎。打開旺區附近既成交記錄,發覺三房連放盤都少。

2016年開始同汪總拍樓市真相節目至今,一路見屯門樓跑贏大市。對比同期,一間港島樓只升10-12%左右,升幅爭四倍。先謝讀者一路支持,佢而家間樓都接近600萬了。

債基

2020年4月買債基,時機很好,捕捉了「五粒豆」去到了最大那邊才入手。1:1去槓桿買債基,即投入50萬港幣再借8萬美金,共112.4萬港幣等值於$57.52買美國國債為主之B餐、現時B餐已升至$65,債基面值127萬,未計佢已收了5個月近9%之利息。由於只做1:1槓桿,沒用最大之1:3槓,所以年息不能達15-20%區間。不過現時銀行槓桿之融資成本下限,即借錢之利息低了,所以同樣槓桿下派息高左,不少舊生之月息回報更豐。點都好5個月利息為4200*5 = $21000,債基4個幾月賺127-112+2 = 17萬。投入金額50萬,賺幅為34%

由於已薄有本錢,同意再買下一間樓,反正有「人頭」。利用買樓003法門將屯門樓轉比自己,可以將印花稅都合規省卻,亦可趁機按爆八成令手上資金再增約600萬*80%-307 ~ 170萬,計埋手上流動資金70萬即240萬係手,就當買完第二間樓後樓價跌20-30%,讀者都夠現金補比銀行,何況銀行極少向住宅打工仔CALL LOAN。

40萬債基餐

至於想再加碼40萬做債基,由於銀行對太細投入銀碼未必受理,還是收息課後找助教去證券行投入債基A餐,今次可做1:1.5槓桿。A餐已更新了,是用一隻亞洲區國債為主凡債基,波幅更少(standard deri 低)同美國國債之價碼走勢於平靜時機會較相反,達成對沖之效。就好似2020年3月大跌市緊急之時,已教大家睇兩隻ETF之價位差異決定是否「走鬼」。

證券行40萬可以開波,40萬去持100萬組合,收7.2%利息,借60萬利息年12000,收益72000。年回報為60000/400000 = 15%。由於讀者已賺到些錢,可以再看好時間入手A餐,不用全壓在B。謝謝。