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【投資導航】鋪路退休有何法?

Published on Sunday, 03 Feb 2019

問:

諗Sir

本人與太太是公務員,年齡47,太太43,有兩名女兒,分別讀中六及中二。我們收入穩定,家庭月入約15萬元。由於早年積極投資物業,已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9,500元,太太名下,沒有按揭;其二油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,未償按揭50萬元,2.0%厘貸息 ( 小P-3.0% ),樓宇現時估值約450萬元;其三是將軍澳自住私樓,自己名下,有兩按揭,銀行570萬元 ( 2017年中剛轉按,30年期,貸息H+1.27%,大P-3.1%封頂 ),政府低息貸款110萬元 ( 10年期,1.13厘年息,還款至2025年9月 ),樓宇現時估值約1,900萬元。至於手頭現金約70萬 ( 上年年中因搬屋清了積蓄 ),全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 ( 2.15厘利息 )。

視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動,每月可儲蓄約6萬元。

由於本人13年後退休,希望屆時可以有每月約5萬元 ( 現價值計 ) 的穩定投資收入作退休之用。然而,苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。

答:

讀者真係要多謝晒佢老細,現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而嚟,佢老細使出了樓市辣招令成交量少,放盤嘅人更少,令狹窄的盤源遇上內地的購買力,成就了香港樓市泡沫,順便成就了讀者三間樓擁 ( 估計何文田樓400萬元 ) + ( 450-50 ) 萬元 + ( 1,100 – 570 – 110 ) 萬元 = 1,220萬元淨資產。然而此為紙上富貴,趁市旺先加按再想如何投資更妥。

留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆,只要人民幣還未能自由進出,香港及其樓市仍有利用之處,然而香港人不應再定位做大佬,只屬隨從。讀者按何文田樓五成加居屋五成約得400萬元,自住樓可按多1,900 x 50% - 110 - 570 = 270萬元,錢多了670萬元而月供多了670 / 259 x 10,000 ~ 25K,補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被Call loan?筆者認為只按至五成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主投入債市,一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被Call loan之苦。如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句:小心「富貴」一場空。

當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢使,不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10至20年做錯了,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生少少錢股債匯金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑑。得670萬元後,讀者用直債及債基做投資,直債可入渣打的,7%一年有售,風險為渣打倒閉風險,一手20萬美金下讀者先試一手,一年收14K美金即9,100元╱月。你將此數同何文田樓做對比,就知何文田樓扣成400萬元市值都只派9,000元租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。

讀者另20萬美金 ( 即約160萬港幣 ) 可分三段投入債基,債基選E餐,美國公司債於收息101有授的,年派約12%息,160萬元投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金 ( 港紙買亦可 ),產出25K╱月正現金流,讀者手上仍持有670 - 320 = 350萬元現金,可用Mortgage Link收住息等機會。由於讀者投資經驗少,所以不要用超一半資金買入,及要分段買平均買入價。

 


以上文章刊於《招職》。

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