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【投資導航】 應否買多間樓作投資?

Published on Sunday, 10 Nov 2019
問:
你好
 
我最近苦惱應否買多間樓作投資,希望諗Sir指教。小弟已婚37歲,月薪5萬元,太太月薪1.8萬元。2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓,按九成,現尚欠按揭約270萬元,現樓價巿值635萬元,現持有現金95萬元,有小孩一個。想問:
 
應以甚麼投資策略去增值?
怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓,用太太名可否做到按揭?
知道老師認為將軍澳沒投資價值,那應買何區樓?
投資股票收息較適合嗎?利用IB去投資按出嚟嘅錢適合我嗎?
 
十分感謝老師寶貴時間,先祝老師生意興隆。
 
答:
一些人曾受惠於政府政策,大家要明白,好似讀者就是一例,靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會,400萬樓上足九成,令細價樓爆升。將軍澳樓當年可能只付30-40萬元首期而現時放賣回錢635 - 270 = 365萬元,即將原本幾十萬首期賺翻了十倍,這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難?如果唔係搬屋難?一個打工仔有幾何會坐住個槓桿物單邊買咁耐?通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值,政府為解決問題就濫發錢,你買樓就是借錢變相沽空銀紙。
 
不少港人明白此理,即主旋律無變,就會明白為何要買樓。若買中好區份,會比將軍澳升得好。若買中獨特間格,升幅又再比區份好緊要。選住宅就是「間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境」。這在近2,000篇免費個案解答內提過幾次。所以Importance of location不只說區份,而是就近你的Location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好,因為該區內總會搵到很多Fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要,因為同一間格又同區的,一賣咗好難返第二個,咁講佢咪最盡只做到一個客生意?! 
 
這幾年發展商狂建細單位,然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本Blog發問個案的人,或看倌你:都是有能力的!沒能力的,筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房,因此九龍區平民三房,在2017-2019年筆者都說可買;現在買未算太遲,但買咗嘅學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可,有些新界地方客源唔錯,屋苑條件也利佢上升,這選取單位過程在買樓001/003已授。
 
讀者行「一拆二按爆八成」,即可將635萬元之80% - 270 = 238萬元套出。由於夫婦其中一人已無樓,就可八成高按揭上會。238萬元新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住,又得,更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法,要理解。
 
買樓後剩幾十萬元,加手上95萬元,同意可做些投資,利用IB網上買REITs或債或ETF收息,筆者認為識睇就容易,做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返嚟求助嘅個案,大致是:
 
1. 不明白怎研究一隻股份之Market depth,買咗投資物但慘放唔出被套
2. 跟人買想抄功課,但不明白投資物本身是甚麼,見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢?有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的
3. 未明交30%股息稅
4. 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股,甚或衍生物,一些基本如提存錢都未懂就買,最後又要筆者同事幫手應下執手尾
 
筆者自己不會存多錢入IB,戶口不會超20萬美金,原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方?該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計,如果想學新嘢又挑戰自己,可以一試。
 
筆者認為讀者後生幾件事都可試,你可以聽筆者講邊件事我認為好,筆者亦會同時叫你有甚麼可以試,因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確,就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基,留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐,15%息同意唔少嘢,但不少收息101的師兄師姐已收了,反正派息一個月都成6,250元,收息101的學費只4,900元,你若唔同筆者Make a deal,當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開,Default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得! 所以投十萬港元入去可以了。你自己選些美股買,或者睇睇報紙有邊個美股專家,能予精準貼士。
 
 
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