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【投資導航】30歲輸夠想重生 買樓定買債先?

Published on Friday, 27 May 2016

小弟今年32歲,2008年因為玩恆指期權Short put,紙黃金槓桿,將手上10萬資金輸了9萬。之後一路都有買吓股票。到2010年因為要結婚買樓,沽盡手上30萬股票 ( 無乜賺蝕得個玩字 ),同老婆夾份以兩成即是50餘萬左右買左將軍澳260萬嘅私樓。之後一路儲錢之餘,都有玩吓股票,當然到2016年今日,由高位50多幾萬跌返落嚟,輸剩30萬市值左右。玩咗咁耐先覺得股票風險高到離譜,所以斬手指以後都唔再買,雖然都幾遲,但希望能獲重生。

2015年2月見樓價升到400餘萬,便將將軍澳樓一拆二套出70萬放到Mortgage link戶口備用,現在資產如下:

本人

人工:29k x 13個月

現金:180k

股票:300k

月儲:8k至10k ( 扣曬保險、供樓、家用8k及生活雜費後,但未計13月糧及花紅約半個月 )

太太

人工:21k x 12個月

現金:450k

股票:不詳

月儲:1x k ( 扣晒所有支出 )

Mortage link:700k ( 加按 )Mortgage:~10,200元╱每月

問:

樓市情況未明,故準備呢個月用100萬 〔 70k ( 加按 ) + 15k ( 本人 ) + 15k ( 太太 )〕 買低風險債基方案,約11.5%年息 ( 如下圖 ),月息約9,600元擺落Mortgage account去供樓,預計出年年中買樓,到時大概有資金多100萬。

想問諗Sir,預計明年中在荃灣用太太名比兩成首期買樓,買舊樓如綠楊新邨兩房去收租好嗎?但樓齡>35年,會不會買愉景新城兩房反而比較好?但地點就明顯無咁方便。還是有其他更好建議?借貸力夫妻加埋大概720萬,已用了270萬。

現在做債基方案的安排合適嗎?還是直接去買層樓收租先,再用餘錢做債基方案?

準備呢一兩年內生小孩及計劃退休安排,按牌面怎樣能盡快做到財務自由及一生三宅或四宅?大概希望退休後有40k一個月。

答:

讀者不用斬手指呢世都唔買股票,但要避免買得太多而出現2010年因結婚而焗沽的處境,再一次提出投資第一步是考慮自身情況去分配好幾錢買樓、幾錢買股、幾錢買債等等。即第一步是資產配資,諗好用幾多錢買股第二步先去選股。回望30歲前交了不少學費,但筆者認為呢個經驗可為讀者省回往後輸大錢的花費,加上有了買樓慢行踏實的思想,今時重生向一生三宅進發為時未晚。

先講筆者文章雖不時提及「一生三宅」、但每人不應以此作為目標。起碼買樓同時買股買債都可以。技巧在於分配,而不是選股或選債。基本上市場絕大部分人選股都係差 ( 包括筆者自己 )。

讀者收入能力中等,儲蓄力一般,點用樓做好理財基石呢?先不應在加按後急再買樓。夫婦借貸力共 ( 29,000 x 13/12 + 21,000 )/12 x 50% x 2.59mil = 6.78mil,現已用了270/678 = 40%。在旺市可用借貸力至50%至70%。若手上Cash少就保守用偏向5%,Cash多容許投資人可犯些少錯誤,故借貸力用70%亦不為過。讀者手上現金為700k + 180k + 450k = 133萬,不算多。借貸力只宜用至350萬,即只可按揭再借多70萬,咁計法冇樓合此Budget,結論為讀者不應今時再買樓。

他現在應將按出的錢放在Mortgage link戶口,用「五粒豆」方法睇債基買入時機。可將100萬分散兩注買:

第一注:五粒豆全在你右邊 ( 即螢光幕左邊 )

第二注:五粒豆由右邊開始稍向中間移回時

此外,有見耶倫大幅加美息無望,加上特朗普 ( Donald John Trump ) 穩獲共和黨提名選美國總統,此一男子若真勝選總統大選,估計幾件事要準備:

1. 商人治國,愛洗錢。特朗普承諾為美國人提供就業機會,大搞基建。這一切會由印銀紙支付。佢當選可增強美元強勢終結的信心。

2. 商人原則性低,好處係能屈能伸,缺點係政治醜聞或嚴重至被彈劾的機會上升。投資人要坐穩車。國債價格或會增強波動性。

3. 商人無治國班底,之前無花時間建立人脈。到時埋班一次過,易招惹貪圖短利之輩。當然,這對於Create jobs是有利的。短期或可獲掌聲,長期好可能會仆直。

讀者呢兩年專心生仔同湊仔,享受做爸爸的歡樂。當佢儲起資金較豐厚才出擊買樓未遲。

 ﹙ 刊出日期:2016年5月27日 ﹚


以上文章刊於《招職》。

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