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【投資導航】40萬槓桿債基,不用150萬開戶。80萬夠長租酒店唔買樓

Published on Thursday, 23 Jul 2020

問:

 

Sir你好,兩年前 (2018年左右) 開始聽你 Youtube channel係股市賺咗一筆錢,本金三十萬左右,賺百五萬左右。本來計劃係繼續股市賺錢,但發覺近兩年愈來愈難買,更有少少停滯不前,所以呢半年不斷聽你同吸收多啲資料,想快啲一生三宅。

 

講返本人背景,本人29歲,剛剛結婚,我哋都係專業人士,固定月入6萬,年收入約85萬。老婆同齡,年收入約45萬,上年年尾買咗新樓3(屋企人資助首期) 樓價約1250萬,俾左一半首期,樓寫老婆名,我做擔保人, 25年按揭,兩人現金約90萬,另定期一年人仔100萬,股票約60 (按年回報約15%)。本人有稅務貸款約35萬欠款,下年年尾到期,每月供22 預期2-3年後有小朋友。

 

希望罰息期 (2021年年尾) 後放返擔保人名義,想兩年後用自己名買大約600-800萬樓 (如按揭成數不變) 收租保值,請問諗sir有咩方法? (p.s 我哋人工應該每年加5%左右, 除非轉工,但宜家時勢唔好, 都唔想轉工住) 以下四個方案方邊個最方便?

 

1)  用現金還部份樓按,另外轉為30年按揭,用老婆單名

2)  將剛買的3房收租 (26-28), 增加老婆收入,用一部份現金還樓按,轉30年按揭,用老婆名

3) 甩我名,轉其他親戚名 (有少少難度,但可考慮)

4) 如有其他方法, 可以分享吓?

 

謝謝諗sir! 期望盡快聽到你回覆!

王生

 

答:
三房轉收租要問銀行轉用途,而且租約打厘印及6個月租金收入證明,可以計租金收入之70%幫自己之後按揭易借錢。

 

稅務貸款大傷個人借貸力,原本夫婦月入~9.8萬,借貸力為98000/10000*50%*2.59 ~ 1269萬。可惜借呢35萬咁少嘅稅務貸款,令借貸力削至699萬,而現已借了1250萬一半,即625萬。此就是好例子,以為份工唔錯按揭大把子彈嘅人,因個人財務安排失誤令自己膨漲唔到資產。

 

另外做咗人擔保人,買樓毋須付15%重印花稅。因為擔保人非業主,不持有1%的住宅業權。至於甩名可以夫婦之間就攪掂,唔使煩親戚,深化箇中知識在買樓003課程。

 

買新樓,仲要比5成上會,不如唔買新樓比貴溢價啦。當然買完樓價只要不停升,咁就無問題。

 

sir認為問題不在於買第二間樓,而係讀者整個理財佈局。先講有些少錢嘅中產,留條後路擺錢係外地,好正路。而樓係搬唔走,所以買樓上會比成50%首期,明白只係屋企人俾錢唔使點理,但壓多幾百萬現金又浪費了老婆的首置名,在整個家庭財務佈局而言唔合理。然而單從老婆角度睇就當然合理! 入門老爺即比600萬用自己單名買樓,是不少女孩想遇到嘅事。

 

所以理財歸理財,如果600萬可令老婆更安心去幫老爺添夠3個孫,1000萬都ok啦,喜事用錢計唔到。但有小朋友後,相信很多港人都同意人生與家庭,將會進入另一階段。結婚其實唔算一個階段,很多無小朋友既夫婦仍可訓到下畫,同婚前一樣的。老婆對老公很多事都可遷就,話哂成年人易攪。不過為咗個仔就會同老公嘈大交。

 

間新樓係2020-2021年夠SSD期,應仲有考驗。你問諗sir,一定夠三年ssd即沽新樓換兩間700-900萬樓,利用按揭政策加市場錢等佢升上1000萬,而1250萬樓係冇咁既力上。當然讀者要沽自住樓應過唔到老婆呢關,在此建議佢先用30-50hkd槓桿債基收息,了解踏入中年有被動收入之好處。然而20-30歲進取些炒股賺錢,可理解的。

 

現時唔經銀行,經諗sir商談,可投入40萬,借返60萬比你,用100萬投入債基收息7.5%。當然借出之60萬收2%借貸力本,即年12000利息支出。40萬投入之回報為(75000-12000)/400k = 15.75%

 

唔需要去銀行擺150萬開戶口,幾十萬都做到。仲可以射債基去新加坡開離岸投資戶口收息,免除中國係香港收哂所有美國銀行之風險。

 

收息課程已全革新,時代已變,需要新方法及內容。

 
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