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如何改善現狀,帶來現金流?

Published on Friday, 08 Jan 2016

問:

你好,諗Sir,

本人有些問題請賜教,看看如何改善現狀,帶來現金流。

本人39歲,月入46,000港元 ( 一年13個月 ),太太為自僱人士,收入不穩定,可不作考慮。樓宇資產分佈如下:

  1. 2009年,買下一新界西兩房單位,以196萬港元購入,九成按揭,現月供7,000港元,供款由內地單位租金收到的9,000元人民幣幫補。該單位現由母親居住,現價值470萬港元。仍欠150萬港元,供20年。
     
  2. 2014年底,再購入同區兩房單位以作結婚之用,但當時以接近高位390萬港元購入,七成按揭,現月供12,000港元,現值420萬港元,由本人供款,年期25年。此兩單位都是用本人名義購入。
     
  3. 本人手持現金100萬港元,存在銀行。
     
  4. 另有保險公司的基金,原為38萬港元,但年初股市大跌,跌剩28萬港元,此保險公司基金用30年期供款,可提前取出,但會蝕錢,現主要買入香港股票基金及生物科技基金。現時是否適合轉換至其他基金,以便追回已蝕的供款。
     
  5. 另有定期約75,000港元,應可在明年12月提走。
     
  6. 每月供2,000港元的銀行儲蓄計劃,65歲提取100萬港元。
     
  7.  扣除所有費用及支出,可儲存10,000港元。

面對以上情況,我應如何安排,以進入一生三宅之路。

 

答:

典型未有方向的讀者,銀行及保險公司基金的計劃做嚟唔知為乜。保險公司的基金輸緊錢不作提,銀行的未知幾時開始儲,就當今年開始儲25年到65歲拎番100萬港元,你如何計算出此項投資的內含回報?筆者簡單找來網上工具計算,假設供20年每年24,000港元 ( 約每月2,000港元 ) 而今日計起25年後取回100萬港元,此項投資的名義回報年約4.92% ( 見圖。最精準計法此文不贅 )。用12月美國30年國債利率3%來計,喺銀行供25年只得4.92%,筆者有感不值。何況人真正係睇實際回報 ( 實際回報 = 名義回報 ﹣通賬 )。若通賬係3.0%一年,咁錢每年只有唔夠2%的增長。

今日生果報提及GoLend.com借樓按比債仔後,將樓按斬件比債仔認購,年回報8%。與筆者上星期提及之ETF運作原理相似。惟筆者的ETF係美國Trade ( 見圖 ) ,買ETF即集資去不同機構認購債務,而債務類別不只限按揭。私人貸款、更具抵押的樓按都可。上市ETF令其受監管、而不同類別借貸助散除風險。雖ETF派11%年息,價格有波動,而風險始終唔係低。但用價格波幅及息口相比,已較不少港股優勝、更不用將錢投比一間初認知的機構,隨時拎錢走,當然要跟價。而筆者旨在提出ETF市場尋寶比死守港股好,不少香港新興的投資概念,在美國已早早先行。

與其苦苦供2,000蚊成廿年等個100萬港元,讀者只消簽個名就有人幫手同佢儲錢。2009年買入的兩房加按至五成,同時轉用途及簽租約,就搵媽媽做租客,令租金計為核實收入,提升家庭借貸力由46,000/10,000 x 50% x 2.59 = 5.98升至 ( 46,000+13,000 x 70% ) /

10,000 x 2.59 x 50% = 7.25mil。此部署是為了他日讀者再買第三間樓時有充足借貸力。現時借貸力約已用390 x 70%+240 = 5.13mil。需要作上部署令其升至7.25mil才有剩725 ﹣513 = 2.12mil比自己再買樓。當然除了「打媽媽牌」外,老婆都未用,一拆二加上借貸力由無變有的專題內容可助讀者再行一步。留意「打媽媽牌」要做得細緻,就咁搵阿媽簽張租約太粗劣、萬一安排不妥被人Blacklist左,之後返手做難度上升。

最後係拆解上段的240加上「點搵人幫佢儲」。其實240指加按09年買的樓至五成,即總借為480 x 50% = 240萬港元。因而套出480 x 50%﹣150 = 90萬港元。「搵人儲」方法一指加按後將樓租出,那套出的錢即時袋,而增加的樓按由租客比晒! 20年後間樓咪又係自己,錢根本唔使搵銀行儲20年咁辛苦至有。理財不應用死力,投資品要選樓房這樣有抵押性的! 至於讀者間樓要比媽住,那只好將套出的90萬港元作收租,放上面隻ETF又好,行收息堂的債基方案都好,10-15%年息一年可預期,而90萬港元可收9,000港元/月至11,000港元/月。對比加按90萬港元而增加90/259 x 10,000 = 約3,600港元/月的供款,月收息近萬已夠Cover有突。答文已千字,其餘做法不作提。

 
(By CP Learning)
 

 

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