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月儲萬五 買三間樓不是夢

Published on Friday, 19 Feb 2016
圖:Felix Wong

問:

本人30歲,收入2萬元,未來太太收入1.5萬元,現金30萬元,大約每月可儲1.5萬元。本人和女友未曾購買過物業,打算嚟緊結婚和用單名買大約300萬元的樓。但現在樓價下跌,現在買實在有不少心理壓力,希望諗Sir指點!

借貸力:( 20,000 + 15,000 )/10,000 x 2.59 x 50% = 4.53

 

答:

猴年開局,混亂非常。宜少想多做,畢竟有幾崇高嘅理想、要貫徹執行、毋忘初衷地實踐實在艱難。下文將就改善讀者的狀況作出一個想法,能否達成財務自由且看讀者怎作法。

首先要強調及重點提出的,就係人工低絕對需要努力工作增加收入。如你工資不高、證明你每日生活模式必須改變。讀者首應放棄捕捉樓價低位去入市的想法,至於買樓後變成負資產恐怕被銀行Call-loan而衍生的壓力,筆者睇法是只要唔係生意人,被Call-loan機會少之又少,不難找到「沙士」時淪為負資產的一群,問問佢地當時情況係咪咁差,自己定可心中有數。

讀者計出的借貸力是理論上的,惟假設已將扣減借貸力的事項在買樓前清除,那讀者應用一半借貸力在屯門買樓。原因之一是該區可找到280至380萬元的樓房,符合讀者Budget;二是該區與東涌及港珠澳大橋接軌後,實有不俗發展潛力;三是讀者應找一個屋苑是兩房平而三房少的,而屯門的大興花園就正合心意。加上大興花園二期樓齡只22年,就當10年後賣出接貨者仍可做到30年按揭、亦即該樓的抵押力較好,不會因此而被壓價。

那為甚麼初買樓者應找一個屋苑是兩房平而三房少的?兩房平令初買樓者易入場,同時因他們銀彈少,最適合在居住屋苑再買樓投資,那稀有的三房令他們可因住得近而得到資訊,買到供應少的三房,即令人少花時間而買到稀有性高的單位,立於不敗之地。所以有心達成三宅的應於首發投資就想好如何部署。「想」是應該做的,不過唔係只想不做。當然絕大部分人係有「想」,不過「做唔好」。決勝點多在執行上的分別。

近月成交,大興花園兩房高層360萬元成交,低層約300萬元,取其中位330萬元作買樓預算,讀者未買過樓可九成上會。由於買樓後無錢裝修,只好醒小小買入「可接受的」化妝樓,簡便執一執就搬入去住。借貸330萬元 x 90% = 297 萬元,每月供 297 / 259 = 11,200 元,加返3次息都只係月供12,300元,不要太害怕加息令人供唔起樓,真相在你 ( 自己動手 ) 計後便即時明白。老婆單名買入一宅後,下一目標就係再儲另外30萬元,用同一辦法再以老公單名買入另一間樓,又係33萬元首期又係借297萬元又係供11,200元。如一人借貸力不夠,可叫夫婦另一邊加擔保,借貸力聯計。由於兩人最盡只借到4.53mil、所以下一間未必買到330萬元的樓,或者要儲夠60至90萬元先可以買、或搵兄弟暫時擔保吓。

若樓市下跌,那第二間買的樓價格較平;如升咗即原本間樓有賺。所以年輕夫婦有「兩注九成上會」買樓,自可因不同年份買入而平均成本,減低風險。當然已經做過業主嘅你,就當現時無樓喺手,最盡只可借八成上會。

最後一步是將買入嘅樓租比人,由於將九成報自己嘅樓租比人係違規,因此目標只一個,就是將九成自住樓供到只欠市值之五成,然後轉用途作出租,租約又可作借貸證明,為夫婦產出新借貸力再買樓。即假設兩間樓,一間自己,另一間以10,000元租出,夫婦借貸力升為   ( 20,000 + 15,000 + 10,000 x 70% ) / 10,000 x 2.59 x 50% = 5.5mil,同意係現時環境再買樓難,但他日一旦按揭政策放寬加上10年後儲蓄多了,20,000元人工的讀者擁有小房子三間不只是夢想。

( 刊出日期:2016年2月19日 )

By CP Learning

 


 

 

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