問：

諗Sir

我情況：30歲、文職、月入17,000元；沒有任何借貸、沒有小朋友、家用3,000元及儲蓄保險2,000元

老婆情況：29歲、文職、月入23,000元；家用3,000元及儲蓄保險2,000元

2014年以太太名義及本人作擔保，用九成按揭買了沙田X畔花園，作價 310萬元，月供10,000元，有見該住所升值了不少，打算搬回跟父母住，並將樓套現，餘下供款為270萬元。

有幾個疑慮想請教：

1. 該物業現估價為430萬元，將430萬元 - 270萬元 = 150萬元，父母會給予100萬元買旺角20年單棟樓出租，自己及老婆就搬回跟父母同住。餘下少量現金買債基收息，等待時機再買第二物業。

2. 加按現有物業，可得大概430萬元 x 80% - 270萬元，約為75萬元，希望可買債基收息，等待人工上升及時機再買第二物業。

以上方案以哪一個為比較實際？因現有物業眼看已沒有升值潛力，以及呎數太細，希望換貨作投資用途。奈何一買一賣成本太重，又有感未來沙中線影響及將來可作出租用途，哪一方案較適合？

另外，旺角區一些單幢物業是否值得投資？因老婆希望住一些故新樓齡的私樓，可否將大約500萬元現金作為債基投資，以息口作幫補新樓租金之用途？如何可完成一生三宅？

希望諗Sir指點一二。

答：

想改善財務狀況，不應再用捕捉樓市升跌之心態買樓，敢講讀者現時人工、儲蓄均在低下水平，同為心態造成之表徵，無方法只屬其次。再重申，第一同第二間樓是必需品，有能力就買，樓市升跌對只屬估計，唔好走去做先知，報紙討論只為收視，睇咗仲衰過唔睇。筆者眼見2006年至今賣樓等跌者，屍骸遍野。你亦唔需要諗2017年賣樓的人會有唔同，因為想趁高沽的人，在跌市時都同想賺盡，變相等極都未到佢心水價，枉費10年。故心態定人生、眼光成鉅富。惟一般打工仔返工根本用唔著「眼光」，做好心態已肯定夠人生活安穩。

夫婦共工資未過80,000元者，一般情況下只要買，唔好賣。原因：

根據讀者提供工資，夫婦借貸力共 ( 17K + 23K ) / 10,000 x 2.59 x 50% = 5.2百萬

現時該物業欠270萬元。若想完成樓三間，可利用該物業之租約把租金之七成納入借貸力計算，令家庭借貸力升至 ( 17K + 23K + 12.5K x 70% ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 6.2百萬。若夫婦成世人儲到200萬元，咁加晒有6.2 + 2 = 8.2百萬借貸力，呢個數再加等成可在40前入齊三間樓唔奇。加上現時沽走樓再買要付高印花稅加雜費，故不支持讀者賣樓。

考慮到買樓初心應是利用30年按揭此工具，在只付細筆首期之情況下脅持租客，加快個人儲蓄進度。而供樓金額大致固定，今日供得辛苦但10年後回望15,000元月又不算是甚麼。話唔定到時去轉台灣都要花費此數。故「先辛苦，後得到」這個道理在買樓亦然。30年按揭令業主將債務貶走，只要肯等就會有件值錢的資產。考慮此點，讀者工資水平難大刀闊斧去發揮，更應保持住宅去用時間磨走債務。

加按是可取。當然加按超五成再租比人是違規的，這就要去學習怎規範風險。至於按到的錢可利用收息101之債基疊增收息，年12-15%令投入75萬元，可收7,500至9,000元月。夠佢儲嚟再買下間樓。如能搬回父母家住當然有利，可在未有小朋友前多作儲蓄。今日應是讀者最後一次機會倚仗父母去多儲蓄增強實力，若因在第一間樓賺到少少錢而就走出九龍租三房「一闊三大」，讀者要再儲多個100萬元都覺難。

30歲前有買樓大賺加上仲有父母關顧，讀者已屬行運人了。切勿因享受而把福蔭用掉。好景不常，多防多藏才為良策。

圖：Sam Tsang

以上文章刊於《招職》。