本人39歲，女友38歲， 二人合力以女友一人名義,在2013年以九成上會供30年，購入215萬元樓齡27年屯門兩房自住樓。現升值至290萬元並可放租7,500元，現在要面對大約10至20萬元大維修費。

當時女友上會後再向銀行借現金52萬元分四年償還，月還11,500元，四年利息共36,000元， 已償還二年。原意是部署二人三宅，但人工有所變動，女友今收入只有萬元多，難再獨人名義上會，而本人收入30,000元，但如出年轉工，收入或會下降至20,000元。

二人現收入共42,000元，供樓加管理費8,200元，各自再供養父母，父母們各也自住公屋。全部開資後二人月儲共8,000元，手持現金50萬元﹙包括可動用之保險及加幣40,000﹚、股票15萬元 ，另欠銀行25萬元剩兩年還。   　 

問：

1.現面對手持物業樓齡高又要大維修在即，供完30年後樓齡也60年，但如賣樓，女友要八年後才有20,000元收入，現難再獨自上會，賣樓後就做不了二人二宅，現在應否出售該物業？　

2.我已39歲又有機會入政府但人工下調，應否趕現在40歲前收入較高時購第二層？擔心而心急二人年紀大錯過黃金期又未準備好退休生活費，但目前樓價高企買香港樓收租似不智行為。

3.以目前情況是否難以實現二人三宅，而最多二人二宅？如何部署二人三宅？　

答：

讀者最不智就係人近四十都未結婚，又唔生仔。當然呢度係財務類blogger分享而唔係白姐姐情感信箱。筆者提出首句之原因如下：

1.讀者以「無父母庇蔭，比同年紀較大才上到會」為題向筆者發問。以筆者有限的中文水準去理解，是指因為無庇蔭所以攪到人過35都未買到樓上會。這令筆者感到心寒的是，時下年輕人一味旨意阿媽比錢買樓的風氣已蔓延至四十階層。

2.如果無父母庇蔭，話唔定讀者兩歲個陣已經走失去馬路比車車死咗。當時咁細粒，單車都車死你。相反父母如果唔花時間庇蔭讀者，話唔定今時唔使住在公屋。

3.筆者都係有小朋友之後，才知為了照料下一代而要放棄不少機會。若閣下決定唔要小朋友，有些事唔係你幫手照顧侄仔就體驗得到。

4.當然唔係人人要結婚，更唔排除今時今日「離」比「結」的更好。不過按來信看讀者諗法再加上工資水平，讀者成家立室有助佢處理人生。

5.工資高低是諗法決定，而唔係辛勞作決定。做扎鐵都唔可以撈成世，請改變每日行為去提升工資水平。

現時買樓是否不智主要睇借貸力是否用過半，而唔係睇樓市高低。借盡在「沙士」樓市低位買到樓再死唔放賺盡，講就容易，你代入一下想想感受如何？係咪當時聽Lesile就可減壓？讀者與女友收入共42,000元，借貸力為2.1 x 2.59 = 5.4mil。假設而家間樓仲欠200萬元，借貸力已用200/540 = 37%。要再買一房勢必令借貸力用超60%，以讀者情況不宜買房。除非懂將借貸力由無變有，用文件合法提振借貸力。當然提醒各位借到都要還到先得，唔係就咁去空手入白刃夾間太古城。還有銀行都唔係傻仔，人工半年內升一倍都可解通，但升五倍真係點都解唔到。同時提醒讀者轉工後半年「停賽」，借唔到按揭。

筆者買樓主要運用其「可抵押力」及產出「與通賬同步之租金」的能力，而間樓究竟30年後舊唔舊只屬其次，反正間樓唔係我住。即係如果有件投資物放300萬元可以收12,000元租，而有銀行為其提供八成上會30年還而融資成本只2%，就算唔係樓筆者都會考慮。例如有個廣告位係咁賣又可以咁借，加上有樓的流通性，筆者一定會留意。咁講希望大家明白留意投資物的財務特性，比用肉眼睇間樓殘唔殘更重要。至於維修費用，你大可在還價時一併考慮，即係有機會維修的樓，你出少些價錢當預留做維修即可。

當然「可抵押力」是會因樓舊而降低的，那界線是究竟買幾大年齡的樓最著數？對於資金少的人而言，買樓是大事唔可以落錯注。好似讀者預算少而選擇了屋苑樓，只可說是五分級決定，不過不失。至於如閣下是買樓自住，大可租新樓租靚一些，將軍澳同元朗大把供應，管理費業主負責。要住近市區用債基疊增收息自能添多一萬幾千元作交租。至於將心儀的物業收藏，在於外表靚而又氣派高的樓一般提供低租務回報，只屬有錢人選擇。

另外，早年借52萬元P-loan分四年還是錯誤決定。月供估計約520K x [1 + ( 0.03% x 4 )]/4 x 12 = 12,133元，大傷讀者借貸力。其實用其他類別的借貸可以冇咁傷借貸力，而將此數計入後其實讀者借貸力應已用盡，不是上文所提的用掉37%。故佢唔清咗呢筆Loan，一生二宅唔需要諗住。借錢實在是門學問。

﹙刊出日期：2016年11月11日﹚

以上文章刊於《招職》。