問:

你好諗Sir

對上一次向你請教買樓問題已經是2013年，當時剛入職公務員，並向你請教應否買樓。最終當年個人名義400萬元買入了九龍灣300餘呎兩房細單位。

本人現時35歲已婚，月入60,000元 ( 會每年跟據公務員薪金表跳Point )，五年後可申領政府10年非實報實銷津貼 ( 到時估計每個月的津貼為20,000元 )。太太文職月入25,000元，要支付一半作家用，加上平日家庭開支，基本接近月光。我倆有一個兩歲女兒，並將於短時間計劃生第二名小孩，有需要轉大單位。每月儲蓄5,000元 ( 因同時應付供樓、家用、屋內大小支出，儲錢能力不高 )。另家庭儲蓄約50萬元，基金約20萬元。

五年之後，細單位樓價接近600萬元，雖然有近200萬元升幅，但深感現時政策未能幫助轉買同區三房單位如德福花園，因為四成首期實在是一大阻力。想向諗Sir請教，究竟如何可以運用本身能力去改進家庭向上流？

1. 賣樓套現，向一手市場買三房單位？

2. 多買一間兩房細單位，然後兩個單位都出租，再出去租三房單位住？

平庸心急人上

答:

一別已五年，讀者在家庭事業都有進展，可喜可賀，亦印證予筆者講：「如果有能力，一開波最好買三房及唔好大裝修」大抵是對的。現時讀者最差一環是儲錢，成個家庭月只儲5,000元，水真係滴落嚟隨時斷個隻。雖有太太未買樓名額，但再買樓佣金加正常印花稅支出已超廿萬，未計裝修實在構成負擔，所以賣兩房再換大不建議，加注買多間都不建議。

讀者呢類人正是財爺幫唔到，頂多退下稅的一群 ( 咁都好過冇 )。要自行改善居住環境，可將樓賣比太太及將自住樓按爆至八成，再學出面有啲人用太太名偷偷租出。筆者見公務員用自己名偷偷租出好少，但不少因清楚罰則，喺理解好預防措施後用老婆名搞。按爆後讀者可套600 x 80% - 約250萬元欠款 = 200至240萬元。按爆後原本樓要供約16,000元，相信收租都係16,000元，供租出可抵，然而讀者就有多200萬元喺手及原本自住樓唔使供，咁就大把出路租三房啦！

200萬元點去收息津貼三房租金？由於負擔重而資金本身不多，唔可以似收息101其他人咁用套餐A或B收20-25%年息，相反只應用E餐收10-12%息，200萬元分段投入行套餐E，E餐本身持有成千條債有效減低了單一公司倒閉風險，預計讀者可新產出每月20,000元正現金流。那讀者原本供自住樓的錢加上呢20,000元新收入，夠晒租三房應有剩錢令儲蓄金額增至每月>10,000元。

讀者故事亦警醒未婚各位，理財路在婚後更為難行，在父母及仔女都要養之下儲蓄能力大減，如果婚前訂下的理財目標都不能達到，往後人生已被編組。社會賢達往往滿口仁義道德，惟小市民要安康總要靈活變通之法。香港在法制、治安、資金流通、低稅、網上傳輸、工作機會綜合言仍屬世上數一數二，要在此地活下去預咗要花很大努力。當然閣下亦可在外地選擇合適個人之生活。

以上文章刊於《招職》。