諗Sir 你好

我的家庭狀況：

本人35歲，月入30,000元；太太同齡，月入23,000元。現租屋支出每月13,000 元，有兩個小孩。每月只能儲蓄5,000元。

資產：

•手上持有股票140萬元藍籌股收息

•人民幣定期：22萬元人民幣

•港幣定期：100萬元

•目前沒有任何負債。

問：

去年中將自住樓賣了套現約200萬元。考慮是否應先買入一個單位上車好過一直等？睇過屯門私樓，收租的錢應該Cover不到供樓和雜費，即是不能製造正現金流。希望諗Sir提供寶貴意見。

答：

讀者在考慮原則上有問題。因未找到較好回報的樓房投資，而忽略為萬一睇錯市樓市再升的情況作對沖，此為敗筆。買間樓回報唔夠好，頂多是回報由4.0%年跌至3.7%年的事，用300萬元來計一年損失120,000元 － 111,000元 = 9,000元。如無樓在手一直供樓，損失為每月租金，即一個月13,000元。在計清條數後，當然是買間投資質素差少少的樓，好過一直捱貴租去等Dream house出現。

何況讀者思維更可由「一換一」Upgrade做「雙租族」。自己住緊間13,000元租的方便自己，再於大興花園呢類跑贏大市的屋苑買樓收租，盡收好租又好租兩頭利。雙租之步驟如下：

撥60萬元做首期八成上會買市值300萬元而跑贏大市的屋苑，供樓為每月( 300 x 80% ) / 259 x 10,000 = 9,260元。

將呢間樓租出去，估計租金同9.2K供樓的金額約打平手，雜費假設為1,200元﹙管理費 + 差餉﹚，剩低140萬元作收息將可補貼此費用。計收12%至15%，每月收息都收14,000元至17,500元。

成事後每月增加收入 - 支出為9,200 + 17,500 － 9,260 － 1,200 = 16,240元。這等於而家13,000元月租可即時「豁免」。識用錢就有此方便。當然，收息運用之債基疊增方案，實行前要留意幾個問題：

1. 如債券評級被下調，會否Call loan或被Call死？

答：如債券評級被下調令債價下跌，確實會引致Call loan。惟筆者運用之債基在2008年金融海嘯時全年只跌30%，再按下方之疊增與觸發Call loan之對比表，可見被Call之機會很微﹙例如你疊增盡至三次，而又遇上七年一劑的金融海嘯，那你就要被Call loan補錢了﹚。

又或如你很擔心Call loan唔夠錢補，那60萬資金先買一半就是了。

2.加息是否令債價下跌？

答：如是評級高的債券是會的。不過筆者運用之公司債又屬另一回事。

3.債基會否是雷曼毒債?

答：債基是將Bond + Leverage，而雷曼毒債是否Bond + Option。                             

點可以類比？當然若你是普通客戶，作此發問無問題。

至於如有人連債的類別都未搞清，就同你講債有問題，筆者只好說佢九成九都係一個Sales。如佢用自身投資經驗去判定某項投資的成效，這只屬感情抒發類文章，談不上是結實的投資分析。你同你朋友食Lunch時抒發下股票贏輸錢無問題，但如是一篇給人用作參考的投資類博文，怎可憑自己感情下結論？

一般Sales傾向去否定人地的建議，先可再Sell自己的建議而去賺佣金。筆者對每項投資物如屬原始 ( Atomic )，都不作否定。其實投資物無話邊個唔好，邊個又最好。關鍵係你要知幾時應該用邊物品作投資，好似一把生果刀，唔可能幾時都最好。因為如果你將投資物買錯，未計佣金支出，輸1%價已可以是幾萬元。另外，讀者的股票之波幅比債基高，不建議用股票收息。

 ﹙ 刊出日期：2016年6月24日 ﹚

以上文章刊於《招職》。