本人錯誤地購入荃灣愛X美作為投資，想請諗Sir幫忙解救。

本人檔案如下：

收入：本人47歲，月入55,000元；丈夫45歲，月入40,000元，另有4,800元房屋津貼 ( 限取10年，現在已經取了四年 )。

物業：

1.屯門三房 ( 本人和丈夫聯名購入 )，2010年用345萬元購入，現市值約800萬元，欠按揭 150萬元，月供11,000元。

2.荃灣愛X美 ( 以老爺名義購入 ) 用860萬元買入，採取建築期付款，需要五成按揭。

投資：

1.100萬元做定期

2.75萬元在銀行做基金收息，每月收取約5,000元利息。

3. 車位一個以88萬元購入，現市值約100萬元。

4.股票約有20萬元。

5.現金約有100萬元，每月儲蓄共40,000元。

目標：希望能學會投資，並藉購買直債或債基去提高本人的收入；能擁有一生三宅，在餘下的日子儲蓄足夠的金錢準備60歲退休之用。

問：

1.因荃灣愛X美以老爺名義購入，請問如果將物業出租，其租金是否能夠成為本人和先生的借貸力呢？

2.本人有以下想法：如果搬到荃灣愛X美自住，把屯門三房出租，這樣的方案可行嗎？屯門三房的租值約17,000元，但因領取政府房屋津貼，如果租出去的話，便不能繼續領取。應如何解決這問題呢？

※備注：因丈夫是公務員現正收取每月4,800元房屋津貼，共可以收取10年。因此，房屋可以轉名但不能加按。

希望諗Sir能給予意見，教導我怎樣跳出困境，萬二分感激。

答：

錯晒！

1.原本夫婦的聯名樓，應一拆二可套出480 - 150 = 330萬元

2.860萬元應該買咗愛X美兩房，如選取15%首期及頭兩年供息唔供本，欠發展商二按731萬元，供息當2%要約14萬元一年，2019年尾收樓如樓價比現時只要低20%，幢樓值688萬元，而本未還過仲欠730萬元，讀者即成負資產。賬面輸咗200萬元，等於讀者工作逾20年所儲 ( 100萬元現金 + 75萬元基金 +20萬元股票 )，多年血汗錢一輸被李生沒收。

筆者無原因要嚇你，不過只要中原城市指數返回2014年個價，約140點左右，所講一切就會成真。肯定香港仲有大把呢類似讀者既投資人 ── 唔認真、唔數理化或太遲開始對待理財的人，快要面對中期Settlement。筆者今日叫人買債及計好借貸力先買樓，喺騰訊升到431元的時間被人笑傻仔。深層一點去睇，樓市股市照升而筆者做多幾年傻仔，總好過目睹股樓回調摧毀萬千家庭。

將新樓租比租客享受，是做完上述傻事，再二次傷害自己的行為。老爺名的樓係唔可以當做自己租金收入，而讀者將報稱自住的樓出租，萬一比公務員事務局發現，筆者只係希望讀者買的是愛X美低層或五座靚野，咁喺負資產加上失業之下，跳落海應該有三成機會無事。

解決方法係先將屯門三房一拆二，趁高拎返330萬元喺手，連同自己200萬元共550萬元，萬一未來幾年有跌仲有錢應付Call Loan。留意發展商二按唔同銀行，銀行喺2003年沙士嗰陣只要業主肯供，好少Call Loan。但發展商二按Call死咗個客，可以持返間樓重新再賣。故銀行同發展商二按，對負資產處理手法係唔一樣。

由於加按咗330萬元要供多330 / 259 ~ 12,700元，讀者未上堂安排之收息只有8%，不妨加投資金至200萬元買債基及緊記分段買入，200萬元收12-15%息可月收20K至25K，夠補新供之樓按。久而久之樓按供了10年，再等一下供甩330萬元就係自己。利用低息環境先借後供，是時間不足45歲先開始搞理財的人之補救法門。先借再供肯定有風險，但唔做野博樓市唔跌都係大鑊。

買完200萬元債基，其餘淨現金。45至55歲人等一個機會，就係樓市比而家跌20-30%，動用150至200萬元比三成首期再買樓收租。你明白要用老婆名買會好一點，老婆好似唔係公務員。跌20-30%先買係因為香港樓市在1997年急跌就一年跌40%。筆者水位係跌20-30%之後再比30%首期買，基本上1997再嚟讀者都唔會負資產。那有望55歲之時有三間樓及200至400萬元資金，加埋長糧，起碼有平穩生活。

以上文章刊於《招職》。