問：
你好諗Sir
本人是普通打工仔一名，由於想家人在正確的財務自由路上，早日財務自由，多啲時間陪家人及小朋友，希望諗Sir指導。
本人家庭成員共五人，包括我先生、兒子、本人媽媽及妹妹。我和家人2008年第一次聯名買自住樓。跟先生2010年結婚，由200呎單位買入買出，共買賣了數次，於2014年買入現時九龍東約580萬元自住單位。由於小孩關係，原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位，不過現時有新想法，計劃將現有的三個九龍東單位，用「無變有」法門，借盡八成，然後將三個單位出租﹙估計每月租金收入42,000元﹚，再租﹙約30,000元﹚一個黃埔四房單位一家人住，家人共識一起住較方便。借盡八成後應可貸出546萬元，打算再買一層約300萬元的舊樓，照付DSD，或做套房。其餘金額打算先上息001／003，再投資債基或直債。請問這個想法可行嗎？我家庭資產佈局正確嗎？感謝！
以下是詳情：
•本人35歲女，月薪30,000元，固定薪金，未扣MPF，另外每月不固定約5,000元教琴收入。
•我先生36歲，月薪15,000元，固定薪金，未扣MPF，另外炒散每月約3,000元。
•本人母親60歲，家庭主婦，幫手湊孫，未買過樓，祖父的公屋掛咗我媽名。
•本人妹妹32歲，月薪16,000元，固定薪金，未扣MPF，另外每月不固定約5,000元教琴補習收入
•我小兒4歲
資產：
•九龍東兩房單位380萬元購買，現值580萬元，尚有290萬元貸款，現自住﹙我名做按揭﹚。
•九龍東一房單位360萬元購買，現值460萬元，尚有210萬元貸款，現出租11,000元。此單位我和媽媽合購，現出租﹙我先生名做按揭﹚。
•九龍東兩房單位，現值530萬元，尚有210萬元貸款。此單位妹和媽媽合購，現媽及妺自住﹙我妹名做按揭﹚。
•大陸樓買入價160萬元人民幣，尚有90萬元人民幣貸款，度假及打算退休用﹙全家人合購﹚。
•大陸舖位，本人和朋友合購佔15%，約60萬元人民幣。每月租金回報，我只收1,000元人民幣。2016年底購入，希望作二、三年投資升值用。
•大陸寫字樓，本人和朋友合購佔15%，約40萬元人民幣。每月租金回報，我只收1,500元人民幣。2017年購入，希望作二、三年投資升值用。
•本人和先生持有約10萬元現金，每月只可儲蓄約3,000元。
謝謝諗Sir指導
答：
呢個家庭，收入普通到唔普通，兩公婆夾埋搵55,000元。佢地做妥三件事，現時雖未成人上人，不過財政實力隨時比月入十皮嘅「老細」好。
1.接受自住樓先買細後換大。引述讀者：「和先生2010年結婚，由200呎單位買入買出，共買賣了數次，於2014年買入現時九龍東約580萬元自住單位。」
2.用足屋企人及朋友名及借貸力買樓，良好家庭理財意識。讀者用盡先生、阿媽、阿妹各單名持一間樓。而自住樓就自己單名持有。咁做可避開買家印花稅及做足八九成上會，令買樓首期大大減少。另外自己財力唔夠，同朋友夾份。明白市面上有些人用公司名義叫你買樓或者海外樓。又或Agent同你講海外200萬元樓佢出三成同你一齊買，筆者想指出上述都很有機會是「花招」。若覺得有香港單位值得購入，其實只需簡單訂立分權共有之契約，例如四個人每人25%，咁就已經好「均真」咁完成交易。如轉用公司名，有可能三個人「夾死」一個。如Agent出三成，即表示呢個單位好高佣囉。不過香港樓就應無經紀撩你夾份買，因為咁做構成利益衝突而觸及《代理操守準則》，而賣海外樓獲地監局豁免。
3.唔買股票。唔係話股票無用，不過建議身無分文無家室，或除磚頭外資產水平已達幾百萬元的讀者才考慮花時在股票。發掘好的生意趁早買入，以至長期持有而當中監察管理層是否盡責，不是一般打工仔可花時間做好的工作。
讀者有新想法，一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多，補足現時現金只得10萬元的死穴。二是估計懂了點自己安排文件在人工不升下而借貸力合規再升，免除搵會計師做的高費用，對日後置業更有信心。惟筆者認為不要急於在貸出546萬元後即買多一間舊樓收租。因讀者手上樓夠多，樓市再升佢仲有得Happy，如樓市跌佢揸500幾萬元在手，先可減低負資產被Call loan要補錢之風險，再而得樓市跌得20-30%之後，睇定定用平價落注未遲。相反如看倌未有樓在手就無條件等。應平平地買間細租比人貼自己再租又好，或自住亦可。
同意理財應一個家庭咁睇，因為香港物價及樓價已高得不是一個人可負擔起來。學懂怎和直系親屬聯手游走股市樓市，一定好過單拖應對。讀者套咗546萬元可運用收息101之債基疊增之法收息，收住20%一年去等市跌。當佢只投一半，280萬元一年收息達56萬元，一個月成48,000元。儲兩年已夠首期再比佢搵人名再買樓。債基風險低於股票一半，此為計算波幅及標準差後之結果，亦是抄老師傅本書的做法。利用Standard derivation﹙標準差﹚去量度風險是Finance degree課程內教授之常規知識，不是筆者自創。另若讀者家人對股票有興趣，可找兩人作研究，在家庭資金抽幾十萬元比佢地買股。始終股市有其好處，但做法必定是選對時機唔長坐，令個人資金長時期曝露於市場風險唔值得。
以上文章刊於《招職》。
