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【投資導航】替讀者分析財務實現一生三宅

你好諗Sir

希望諗Sir能夠給我更透徹的理財分析去完成一生三宅,將來能夠退而無憂!實在後悔計劃得太遲。本人38歲,月入50,000元,丈夫41歲,年薪500,000元 ( Commission based ),冇小孩,因開支頗大,家庭每月儲蓄只有約25,000元。

家庭資產:

1. 今年初我自己單名首置買了個葵涌兩房單位4.3M 自住﹙市值5.3M﹚,月供13,000元,30 年,欠3.6M。

2. 丈夫和老爺有個聯名市區三房單位﹙市值8M 已供滿,但之前按了1M 作周轉,分30年,月還3,000元﹚

3. 現金90萬元,保險儲蓄130萬元,3%可隨時提取,股票20萬元。

 

問:

本人投資方向比較保守,打算用80萬元分段買入債基疊增套c收息,另外用50萬元買Double保險。計劃數年後﹙待樓巿有較大調整﹚和儲夠首期再買入市區三房物業或工廈收租。不知這理財方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?請諗Sir 賜教!感激萬分!

 

彷徨的中女上

 

答:

知道市面有些人叫人買工廈收租,有幾個意見:

一是擔心中了天仙局,已有傳媒曾超過一次報道有人被游說與其他人夾份開公司買樓,最後先知另外幾個公司股東係夾埋,而自己永遠係細股,最後工廈賤價被賣走,等於平白唔見錢。唔係話買親工商廈都係咁,不過缺少經驗者要小心。

二是打工仔買工廈多選不到好單位。因10個有9個都唔識由老闆心態出發去諗邊個單位最有潛力。咪以為你喺工廈返工就好熟工廈,例如我已在網上討論過為何買樓不要在葵涌。

讀者計晒流動資金有240萬元,家庭收入約每月90,000元,在香港來說算是不錯吧。留意到讀者先生用老豆間樓加按了100萬元,嚴格講240萬元當中只有140萬元係自己儲,理財進度勉強可合格,不過儲蓄能力就肯定唔好。月儲25,000元即夫婦每月花近75,000元,無小孩要養即平均每人用35,000元一個月,即每日使費超過1,000元。若今日起無收入只靠240萬元來捱,儲蓄只夠佢食兩年幾。

在假設退休人士需原本月入七成作退休生活開支,得出讀者需為自己產出每月約50,000元正月現金流作退休部署。可能有讀者心諗每月唔做野都有50,000元係咪好多。按筆者眼見不少人退休後唔係使少咗,仲要使突咗!可能做緊嘢個陣會捱飯盒,退休後更有時間諗錢何處使。若讀者不想勞碌一生換得退休每日慳住使的結局,可參考下方建議之步驟幫自己準備退休。

先生同佢老豆間樓要搞一拆二拆名。讀者人工高但儲唔到錢。那利用高借貸力買樓再找租客加儲蓄是唯一出路。

保險儲蓄應提走,3%一年對有些人而言回報是可以,但對讀者而言是不能夠。如果收3%都可產出月入50,000元正現金流目標,筆者定必不會叫佢斷保險。

葵涌樓自住,租值唔計作收入。先生甩名後不妨買洋樓收租,近日新界區的劏房租值升至100呎近6,000蚊,租務淡季仍見業主落力叫價,可見租值暫不見負。400呎實用洋樓只300幾萬元有交易,那讀者心算好即知原來80萬元投資搞劏房係可淨收每月12,000元,因供樓只約在8,000元而四間房保守每月計收20,000元。當然讀者唔想踩界,可就咁買樓收租,300幾萬元樓收租約10,000月。當然行得慢一點。由於兩人借貸力達1,200萬元,所以只要利用收息產出首期,要買到三間細樓唔係難事。

另外有剩的160萬元,抽100萬元行套餐c債基疊增方案,一年收15萬元亦即月產出12,500元正現金流。就咁,讀暫被動收入每月增加了12,000 + 12,500元,達成了目標50,000元約一半。如你懷疑做唔到,咁就千祈唔好實行,留機會比其他人。

當然,佢要成就50,000元月入目標,一是打老豆主意,二是自己乖乖儲錢。人生交叉點,慎思後而行。

 

圖:Bruce Yan


以上文章刊於《招職》。