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【投資導航】每年加月薪兩萬的方法

小弟40歲,太太39歲,兩個小孩﹙四及兩歲﹚,供養三個老人家,一個工人。我們兩人為公務員,家庭月入17萬元﹙三年後到頂薪約19萬元﹚,家庭開支連交稅每月只可儲八萬元,只可做到60歲,之後食自己。去年9月已賣出自住樓,套出700萬元,現租樓每月五萬元﹙連車位﹚﹙這單位連車位現值約2,200萬元﹚。希望在未來三年內再買入約1,600至1,800萬元自住樓連一個車位,以及一間細樓約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。

 

現時主要投資項目如下:

•        本人去年10月買入澳洲樓,作長遠投資﹙給子女﹚,約港幣280萬元,打算在香港上會七成,已付一成首期,發展商有5%租金保證,2018年初收樓。

•        太太於去年7月買入澳洲樓,作長遠投資﹙給子女﹚,約港幣300萬元,已收樓,已在香港的澳洲銀行上會五成,月供8,000元,租金收入約10,500元。

•        投資級別銀行債200,000美元:槓七成,月收3,200港元﹙已扣融資利息﹚。

•        投資級別美國科技公司債100,000美元:槓七成,月收3,800港元﹙已扣融資利息﹚。

•        非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17,000港元。

•        非投資級別內房公司300,000美元:月收16,500港元。

•        本地銀行網上債基:100,000港元:月收750元。

•        英國物業基金:340,000港元,供了290,000港元,2018年中供完,月供10,000港元,基金格價年升8%,但輸匯價。

•        供滿現金保險﹙可即取﹚:約300,000港元﹙打算買細樓仔用﹚。

•        兩人合共強積金現值:140萬元﹙65歲才可動用﹚。

•        家庭現金:50萬元。

 

問:

1. 是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。

2. 繼續用收息方案頂住每月租金,或以現時資金買入1,500萬元以上自住樓及車位自用?

3. 長遠方案?

 

心急人

 

答:

我們看看讀者自行投資的外國樓及直債於產出正現金流的效率

 

全副身家﹙淨值﹚:1.5MIL + 60,000 x 7.8 + 40,0000 x 7.8 + 300,000 x 7.8 + 100,000 + 290,000 + 300,000 + 0.5MIL = 1.5MIL + 0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬元;強積金資金唔計

7月買的澳洲樓:( 10,500 - 8,000﹚ x 12 / 150萬元 = 2%

投資級別銀行債:3,200 x 12 / 200,000 x 30% x 7.8 = 8.2%

非投資級別內房公司債:16,500 x 12/300,000 x 7.8 = 8.4%

投資級別美國科技公司債:3,800 x 12 / 100,000 x 30% x 7.8 = 19.4%

非投資級別新加坡上市公司債:17,000 x 12 / 400,000 x 7.8 = 6.5%

債基 = 750 x 12 / 100,000 = 9%

 

明顯利用直債及債基作投資,回報一般在8%/年以上。直債更是到期保本。每月收取淨現金流為2,500 + 3,200 + 16,500 + 3,800 + 17,000 + 750 = 43,750元,勉強夠補貼現月租五萬自住樓的支出。當然讀者在運用投資法門後選擇住「豪」一點,由市值700萬住宅搬入市值2,250萬大宅,成績令人欣喜。擁公務員租住津貼相信是另一原因令佢願意交五萬元月租。由於現已擁43,000元被動收入,萬一聽日唔做野相信夫婦仍能節儉過生活。本文主要是為讀者提供後續理財方案,於考慮到通賬、退休後怎維持生活水平此兩點再作建議。

讀者現時主用直債為自己約800萬元資金產出四萬幾月息,問題係派息不會隨時間上升,另外直債萬一到期下次再投資可以攞唔返同一等回報。故直債或債基只屬中時期投資方案,幫你攪到高息維持三五七年係可以,但要講到退休恐怕今時年收四萬幾,他日貶值得只能勉強維持簡樸生活。要解此難必須令被動收入從買樓收租產出,租金與通賬掛勾齊升跌,已有數十年數據證明。同意公務員唔好去買樓學攪劏房,雖三百幾萬元樓收租月20,000元十分過癮,但有些錢屬公務員不能伸手觸及的。建議讀者夫婦在未來五年每人買間九龍三房收租,例如700萬元預算,首期280萬元,印花稅約30萬元,按讀者月能儲八萬之勢,二至三年即可儲夠首期。他日或政府放寬按揭措施,首期將大幅減少而樓價下跌,讀者買樓收租更能得心應手。建議寧願買兩間700萬元,都唔好買一間1,500萬元收租,原因是萬一要賣樓揸細貨可提供靈活性。同時大單位租務回報低,平民化大屋苑樓房一定有租收,故有此建議。

由於攪唔到套房,讀者不妨只將1/3資金投在樓,其餘做直債同債基。讀者只投了10萬元入債基而唔做疊增,建議2017年小試牛刀疊增套餐A至30%一年去體驗高息回報之威力!既然佢每年都儲到近100萬元,若摸熟套餐A同B及將年儲蓄投入,A提供年30%而B波幅更低而提供20%,5/5分配下令100萬元提供25萬元年息回報,即每月超二萬元收入。換言之,讀者未來被動收入月入可每年收升二萬元。獲得每年加兩萬元人工的收息方法,絕對不下於中六合彩的喜悅。

 

圖:Shutterstock