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【投資導航】窮工程師升呢換九龍樓

問:

諗Sir

你好,最近考慮換樓,十分惆悵,希望可以指點迷津。

本人34歲工程師,月入35,000元 + Bonus;太太33歲,做醫院月入24,000元,現有現金60萬元,股票10萬元,有一東涌350呎村屋二樓連天台,2015年買入205萬元,按揭144萬元,月供6,200元,放租可10,000至11,000元。因為上班在九龍灣,交通十分不方便,希望搬出市區。最近留意麗晶,400呎兩房約570萬元,現有的村屋有買家出320萬元,銀行估價270萬元,我想加按村屋套現約70萬元加手上現金可以勉強兩成首期購買麗晶,月供18,000元,然後租出村屋11,000元,扣除供款還可以補貼5,000元,請問我這樣是否正確,應該如何部署?希望諗Sir指點,萬分感謝,謝謝。

窮工程師

答:

村屋升咗都唔易估到價,從讀者例可知,有人出320但銀行只估270萬元,變相較難按晒升值部分,對等錢用嘅年輕人不利。另買村屋應假設只可五成上會,除非是錦繡這類大型的,銀行更不想在年尾做村屋按揭,雖不能宣之以口。財務公司多能提供二按至七成上會惟利息較高,但還是零售銀行的低息按揭令買家放心,買村屋前好問清楚。

至於加按後拎到70萬元出嚟成疑問,由於銀行只估270萬元,就當佢加按有七成,都只得270 x 70% – 144萬 = 45萬元。當然而家爭銀行肯定比144萬元少,不過按到45萬元實在太樂觀。另留意銀行對於加按,係取兩至三間估價行的估價而取其平均,不像新買用買入價或一間估價行說了算的。想來想去,都係轉名比太太再拆爆八成而從中自己Set價最穩陣,但緊記價碼如訂得太高,銀行唔易借。總之一睇到村屋入紙申按揭,Approver已進入Alert mode。所以後生都係唔好第一間樓買村屋好,何況讀者住咗幾年都想搬返麗晶,始終年輕人又未賺夠的,居所要交通方便。

部署就肯定是盡留村屋再買另一間,因為窮,所以要買 ( 住宅 ) 樓。唔窮嘅,可以收堆車位就炒起派貨又得,或者學一啲收息101師兄去用直債保本收10%又得、或者利用私人銀行低息融資拉到一年收15%都得!就係現金少加上預期未來加薪幅度唔大,你先要執好糧單利用自己借貸力去夾個租客同你供多幾間樓,利用長時間去儲多兩至三間住宅嚟養老。至於幾時先係入市時機?緊記你的時機不屬他人時機,每人財務狀況不同,最緊要自己識計好數。唔想計唔睇樓但又要發達個批,先自省一下。筆者愚見,香港而家就係缺乏呢樣野 —— 自省。

本文沒冒犯讀者話佢窮之意,筆者與各位素未謀面,實在未惡毒得「唔識都要鬧」。筆者已答個案千六個,收到提問數目倍計,相信各來信者想筆者認真將佢財務強弱道出,而唔係要堆客套門面話。你睇睇讀者現金只幾十萬,雖筆者都唔係幾認同仲要揸間東涌村屋 ( 仲要二樓 ),但考慮讀者今日放而他日再買,就當唔使打15%印花重稅,用原稅率3%印花稅打落他日再買住宅,印花稅少都要15萬元,對讀者構成重大支出。所以不妨將原居Keep,再一拆二按爆,然後將錢拎去買麗晶。至於租出村屋再補貼供麗晶當然好,可利用現金之60%投入債基再疊增收息,行息月月派年息約12%,40萬元投入有4,000元月入補貼,可減輕供新樓之負擔。點都好,呢對夫婦踏實買村屋或二手房,起碼可避到萬一樓市大跌,呢二至三年新樓買家補發展商二按Call loan收樓之危機。

 


以上文章刊於《招職》。