尊敬嘅諗Sir，你好！

閣下29歲，快將踏入30。幾年前已經閱讀諗Sir文章，深明理財規劃重要，希望諗Sir可以指導本人及家人個案。

我現正與家人居住在屯門三房居屋，父母聯名多年前購入己供滿，估計$4.6-$4.8M。父母分別55歲及58歲，都有工作，月入共$80K-$100K，或考慮65歲退休。弟弟剛畢業回港，所以一家正考慮搬屋，換大啲住得舒服啲，心儀元朗錦繡花園或加洲花園。

問：

1. 先問家人個案：三房居屋想換村屋

因為家人想住村屋但又想有屋院管理，又要啱Budget，所以我地覺得錦繡及加洲都係合適選擇。之前睇過好多次樓，比較喜歡加洲間格，但錦繡交通好啲，市場上都較受歡迎，成交都快啲。

目前有一個加州花園心儀單位，其條件都算符合家人需要，$1,100萬。如果賣出屯門居屋$4.6M，再加父母手上現金$3.5M，賣埋居屋車位約$900K用作雜費，大約要供$3M。

想請教：

• 你點睇加洲花園及錦繡花園？應如何選擇？聽說元朗樓供應太多，值得買嗎？

• 如果真係換樓，應該會用母親單人名購入，但年紀高，最長可以做到幾多年按揭？用我名擔保可以嗎？

• 因為父母都不算年輕，雖然知道他們有預留退休儲備。但你是否建議我們換樓？還是有更好的方法？

• 父母一直都想再買樓，之前成日都覺得樓市會落，但多年來都無落過。害怕一入市樓市就跌，但誠哥又話自住無問題，你點睇？

2. 自己想買樓收租

本人工作為銷售人員，底薪不高約$14K，平均月入$30K-$40K。因工作忙碌，沒有用儲蓄來投資，手上現金約有$1.3M，可用作買樓首期，另每月可儲$15K-$20K。暫時仍會與家人同住，想買樓收租投資，長遠目標一層自住，一層收租。

想請教：

• 由於Budget有限，$35K / 10,000 x 50% x 2.59 = $4.5M，會推介邊區嘅樓呢？有諗過九龍灣德寶或屯門市中心，如何選擇呢？

• 之後應該如何規劃再買入第二層樓？

• 現在細價真係升得好犀利，但驚而家唔入之後再升，究竟現在是否投資入市時機？

萬分感謝！希望收到你回覆！

答：

基本上讀者要由最基本既買樓Budgeting學起，至於要精明理財而產出足夠現金流讓自己生活無憂之事，下步再算……

硬知識方面，浮薪者未必能將全月入計作按揭計算，所以讀者的支薪文件及梗式決定究竟佢人工做按揭是33K計？又或14K計？至於人的借貸力在45歲後開始下落，而55歲者只剩頂位時之六折。同時有些事或讀者未有留意，錦繡花園既「年紀」大過讀者。總括而言，不同意讀者有4.5百萬借貸力，而讀者父親工資不俗，可是約1,160萬之借貸力，現時達55歲估計只能借500至600萬左右。至於買1,100萬市值嘅樓，首期要付40%即440萬，而剩低660萬有機係傾盡讀者加父母三人之力有銀行批到，仲要唔係攤30年咁長還嗰隻，值唔值讀者自己諗。

軟知識即心態，留意施老闆早年都大方承認自己睇錯市，所以沒人能為樓市說得準。如自己實力比較低在樓市輸唔起，請勿信自己或諗Sir的判斷出入市。重申筆者個人相信人在市場之前無能為力，可做嘅就係謙卑咁用波幅低嘅投資物收息，一步步嚟。當然10蚊身家拎1蚊去博可以，但如讀者所想喺旺市仲要換大屋加上家人之借貸力已流失，咁做過份冒險。

應作之法是保留及改善借貸力，避免過份承擔風險。父母居屋可利用買樓003的一拆二按爆八成將460萬的80%按出，即約350萬。那父母350萬現金加新套350萬，700萬可利用550萬做定期，平均2.5%年息之下一年都有$137,500。至於150萬可投入東亞的債券，8%一年即年收約$120,000，此情下既有定期及債券保本之便。另外25萬年息可資助佢地租村屋住好一點。原本居屋按咗350萬出嚟月供350 / 259 x 10,000 ~ 13.5K，只消將佢租比人即收回萬三抵銷按揭支出。成件事可助家人住大屋而省回90萬雜費，萬一樓市跌更是開心非常，樓市升亦令居屋賺價，咁就係一個包齊升跌都諗好之計劃，而唔係買大細及用自己錢賭升跌。

以上文章刊於《招職》。