問：

本人男性38歲，已婚，有一子兩歲，本人入息30,000元，太太入息50,000元；有兩間樓：

1. 天水圍未補地價居屋，三房連套厠，實呎六百幾，已供滿，太太名。

2. 屯門私樓三房連套廁，實呎五百幾。此物業於今年1月610萬元購入，做四成首期。因本人收入過唔到壓測，故上會要同太太做擔保人。買屯門呢間樓係因為想買多層樓作投資保值同兒子嚟緊8月會喺屯門返學。

宜家用咗40,000元做大裝修，全家現金持有約40萬元。

本人想問，因爲天水圍居屋未補地價所以租唔到出去，同老婆考慮過不如賣咗間居屋出去跟住買返間私樓收租以平衡新屋嘅供款，想問吓咁做好唔好？如果換返私樓賣咗居嘅錢應該只夠買返同區兩房甚至要補錢。

想問諗Sir：

1. 我應唔應該賣咗間居屋？

2. 我買屯門間私樓係咪衝動咗

答：

讀者總借貸力為 ( 30,000 + 50,000 )/ 10,000 x 50% x 2.59 = 1,036萬元，新買屯門私樓只借610萬 x 60% ~ 240萬元。天水圍居屋冇借錢。故買新樓對讀者不構成「超借」壓力。

讀者現金只剩40萬元而月入十萬元，明顯偏少，搞成咁主因付了40%首期買私樓，用掉約240萬元現金。掉轉推讀者買樓之前有280萬元現金，證明儲蓄能力正常，正因讀者儲蓄力是正常而不是超卓，加上入息水平一般，主打買樓作理財是好路數。

其實就唔係人人都合買樓，好似生意人借錢難一點，更是首批在跌市被銀行考慮Call loan的，不應主打買樓。不過月入穩定加上無乜增幅前景的一批，買樓就如脅持租客加快儲蓄進度。雖要付百萬首期但租客幫你供樓當月月還本，同埋他日收取租金可隨通脹上升，不似年金一樣月月定額易被侵蝕購買力，所以困在中產而人工又唔點可再加的中年人，買樓是條好而穩的出路，輸都極都仲有舊磚頭，好過你博第二樣。

可能你諗：「中年人唔博乜都唔做得唔得？」誠然如閣下能將收入之40-50%儲起，好似80,000元月入家庭供自住樓後能儲35,000元╱月，由35歲儲到55歲唔變，20年間能儲240月x 35,000 = 840萬元。將呢個數的1/4做定期 ( 即210萬元 ) 而1/2 ( 即420萬元 ) 做渣打直債，210萬元每季Roll三個月定期賺2%年息，一年有42,000元。渣打直債要106元買價而派7%，即用106萬元收70,000元息，420萬元就大致是28萬元息。咁兩件事加埋有32萬元息，用完仲剩210萬元現金守門口，計定期及渣打直債應年年有32萬元。

一些人不知就裡去渣打銀行問渣打直債，其實是錯的。先講如果你自己去銀行問唔到答案，都是一種幸福。有些自行安排了收息投資而輸錢的同學，及後再讀返收息101先發現，當初透過免費銀行建議買的是買食水深而高波幅的物業。食水深唔深同高波幅都可被數字化，一些人到堂聽一次明咗點解，之後就免做「水魚」了。你問年年收32萬元係55歲開始，慳慳地應70歲前無大問題。但面對70歲後通脹再升級了加上有病可能要醫，只好說醫唔好快快手可能仲無咁辛苦，慢慢睇住自己啲錢用晒而身體差，感覺絕對不好受。

若你沒上述儲蓄習慣或人工水平，買樓是成功機率高的投資方法，利用銀行去倍大資產而將債項交比租客。到老供甩間樓用嚟收租，租金亦可隨通脹而上升。筆者不認為讀者再買屯門樓是差決定，因買完佢借貸力都未用超50%。喺現時市況，旺市下運用60%之下借貸力是可以的。

淺見認為讀者錯在付出過多首期用老婆名買第二樓，610萬元樓如只做低息一按應只需付20-25%首期即可，何況有機通融再借多少少。由40%首期減至只付25%首期，讀者可多100萬元現金留袋，用呢舊錢利用債基再行疊增收息，100萬元可月月產出8,000至9,000元月入，夠佢部分供樓或儲多一點了。至於居屋，讀者實力不高，還是留著好。

以上文章刊於《招職》。