諗Sir你好

本人35歲，專業人士，月入約91,000元，人工會每年加，已於2014年單名九成上會以358萬元買入東九龍港鐵上蓋小型屋苑﹙屋苑有兩座大廈，樓齡38年，離港鐵站一至兩分鐘，實用526呎，現值500萬元﹚。現在轉按至六成，欠300萬元，25年按揭，H+1.3%，月供約12,000元，管理費6,000元，擬作收租用途，收14,000至15,000元。

本人未婚妻29歲，任職文員，月入約11,000元，於今年 ( 2017 ) 以405萬元單名購入九龍灣小型屋苑作婚後自住﹙屋苑有三座大廈，樓齡40年，離港鐵站三至五分鐘，實用391呎﹚，由本人作擔保盡借360萬元上會，30年按揭，H+1.3%，月供約13,000元，管理費7,000元。

本人每月可儲蓄約40,000元，流動資金約20萬元；而未婚妻則可月儲約7,000元，流動資金約50,000元。

問：

•諗Sir不太建議買樓齡過40的住宅，奈何我們現在的兩個物業都差不多40，是否買錯了？要換馬嗎？

•如果將來需要住三房單位，應否用兩細換一大？還是以租養租？

•另外有甚麼方法可以增加現金流？買債基嗎？還是保險方案？

窮中產上

答：

本案讀者今時現金偏少，儲蓄率是可以的，由於人工近10萬元，預計日後行「儲樓型」理財策略為上。另基於太太收入偏少，拉上補下家庭收入重回中等水平，在產出不俗的被動收入前不宜大使。

40年樓齡單位唔好買，下手接貨業主做唔足30年按揭，影響出價。但建議讀者賣走港鐵上蓋的近40年物業，而投入於另一類40年物業之「懷抱」。理念是用舊樓搞套房以滿足將來想住三房的目標。以讀者月入10萬元，年近40而屈就喺500萬元市值嘅樓，明白今日唔換都會很快想換環境。既然係咁，計計下面條數：

X X灣992呎入手1,500萬元，租33,000元

如購買，首期600萬元，印花稅56萬元﹙假設是無樓人士購買。如有樓再買，印花稅225萬元﹚，月供約33,000元。

如買一間較大嘅舊樓再間套房收租，入手價540萬元，可以「一開四」或一開「一大四小」，收租約27,000元。如懂得找適合間格、找區份、裝修技巧令空間更實用，可以令入手價平一點或掉轉收租多一點。在此先勸告，一些人如公務員搞套房，話唔定份工都無埋。套房租客多看似難打理，其實係仲易打理過將完整一間屋出租。

那540萬元樓去到最盡，八成上會，印花稅162,000元。

首期約108萬元，月供15,000元

不妨用錢買間套房，收租作津貼自己反租X X灣，套房收租27,000元，只消補貼6,000元已夠改善居住環境。當然，間套房都係要供，不過供只消15,000元，加埋貼嗰6,000元，只係用21,000元已夠租33,000元嘅樓。更重要是印花稅大省幾十萬元，而首期亦只要100萬元。比起1,500萬元樓要成600萬元首期之天文數字，用套房加補貼去改善環境好多了。

當然可再完善策略，拎60萬元出嚟行收息101之債基疊增之法，收息年10-12%，一個月收息5,000-6,000元，咁就讀者連補貼錢都唔使。成個Project只要起始金額108萬元 + 60萬元 = 168萬元。已經住緊好環境唔錯嘅1,500萬元樓。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。